АЗБУКА ПОТРЕБИТЕЛЯ УСЛУГ ЖКХ. Клычков С.В. "Стимула" Дубна-2007 . С о д е р ж а н и е Введение…………………………………………………………………. Наниматель жилого помещения и его отличия от собственника жилого помещения…………………………. Собственник жилого помещения……………………………………….. Жилищные услуги……………………………………………………….. Коммунальные услуги…………………………………………………… Управление многоквартирным домом и управляющая организация…………………………………………….. Товарищество собственников жилья…………………………………… Земельный участок под многоквартирным домом…………………..… “Общежития”……………………………………………………………. Защита жилищных прав в суде…………………………………………. Приложение………………………………………………………………. Введение Наша брошюра называется “Азбука потребителя услуг ЖКХ”. В период затянувшегося всего и вся реформирования в своей повседневной жизни мы в качестве потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства волей-неволей сталкиваемся с теми ситуациями, явлениями и взаимоотношениями, о которых ранее или никогда не задумывались, или вообще понятия не имели. Нам приходится, как азбуку, познавать некие основы новых правил и законов, которые принимает государство для общества в целом и для ЖКХ в частности. Смысл разделения содержания брошюры на отдельные главы, соответствующие отдельным элементам, буквам азбуки ЖКХ состоит в том, что сфера жилищных и коммунальных услуг представляет собой сложный механизм, состоящий из множества мелких и крупных деталей. Разбираться в том, как устроен механизм в целом, “в собранном виде”, для большинства потребителей нет ни потребности, ни смысла. А вот некоторые его элементы могут быть интересны отдельным категориям граждан - потребителям услуг ЖКХ. Например, собственнику отдельной квартиры незачем вникать в правовые особенности проживания в коммунальных квартирах, а у граждан, не проживающих в общежитиях нет необходимости вникать в проблему приватизации в них комнат и квартир. Естественно, что в нашей Азбуке потребителя услуг ЖКХ количество глав не соответствует количеству букв в алфавите русского языка. Это не энциклопедия. Наша цель в другом, мы хотим показать и подчеркнуть значимость каждого элемента многообразной и многослойной сферы жилищных и коммунальных услуг. Задача состоит и в том, чтобы дать заинтересованному читателю алгоритм самостоятельного изучения тех аспектов сферы ЖКХ, которые являются для него наиболее важными и значимыми. К сожалению, в небольшой брошюре невозможно дать полную и исчерпывающую характеристику даже некоторым из множества элементов сферы ЖКХ. Их полное описание потребитель может найти в соответствующих кодексах, законах, постановлениях, нормативных правовых актах и прочих документах, посвящённым жилищным отношениям. Для того чтобы лучше ориентироваться на рынке услуг ЖКХ, в брошюре нами в общих чертах представлено общее описание структуры ЖКХ и субъектов, её составляющих. Структурирование сферы ЖКХ поможет понять местоположение в ней потребителя. Это будет способствовать его более чёткому представлению о своих правах и обязанности по отношению о всем участникам жилищных правоотношений, с кем он вынужден сталкиваться как потребитель в повседневной жизни. Приведённая ниже структура является взглядом на эту сферу с позиций потребителя жилищных и коммунальных услуг, а не исполнителя, и уж тем более не с позиций соответствующих “профильных” государственных структур. В нашем представлении структура ЖКХ состоит из трёх основных секторов и выглядит следующим образом. I Потребители услуг и работ ЖКХ - Жилые помещения Наниматели по договорам найма или социального найма Собственники жилых помещений в многоквартирных домах Собственники жилых домов - Нежилые помещения Собственники нежилых помещений Арендаторы нежилых помещений II. Исполнители услуг и работ ЖКХ - Управляющие организации и товарищества собственников жилья (если отвечают требованиям, предъявляемым к управляющим организациям) - Организации, предоставляющие жилищные и коммунальные услуги Муниципальные организации (ЖЭК, ЖКУ, ДЕЗ, РЭУ и т.п.) Частные организации (ООО, ЗАО и т.п.) - Ресурсоснабжающие организации (газ, горячая вода, холодная вода, электроэнергия и т.п.) Федеральные и региональные структуры Муниципальные структуры Ведомственные структуры Частные структуры III. Органы государственной власти (исполнительная, законодательная, судебная) и органы местного самоуправления (местные депутаты и местная администрация). В брошюре мы рассматриваем особенности и основные характеристики лишь некоторых из участников, входящих в каждый из секторов. Наниматель жилого помещения и его отличия от собственника жилого помещения Наниматели по договорам найма и договорам социального найма. Прежде всего, эта группа представлена гражданами, которые не изъявили желания приватизировать квартиры или комнаты, хотя имеют на это право, так как живут в них по договору социального найма и эти жилые помещения были им предоставлены до 1 марта 2005 года. (Примечание. Это положение, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции РФ, её статье 19 (часть 2) –постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года № 6-П). Главной особенностью нанимателей по договорам социального найма являются их взаимоотношения с наймодателями (собственниками жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда), которые должны регулироваться договором, заключённым в письменной форме (ст. 63 Жилищного кодекса РФ). В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 “Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения”. В соответствии с этим постановлением договоры, заключённые до вступления его в силу переоформлению не подлежат. Другими словами, договоры социального найма, заключённые нанимателями с наймодателями до 21 мая 2005 года переоформлять не надо. Нормы, закреплённые в этих договорах должны применяться постольку, поскольку они не противоречат действующему Жилищному кодексу РФ. В силу того, что наниматель жилого помещения не является его собственником, он, по сравнению с собственником, ограничен в своих правах по отношению к данному помещению. Отметим лишь некоторые правовые отличия между нанимателями и собственниками жилых помещений. В первую очередь, это касается выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения. “Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие” (ст. 90 ЖК РФ). Выселить же по этим основаниям собственника невозможно в силу статьи 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ “Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам”: “Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…”. Формально собственника помещения вообще нельзя выселить, а вот при определённых условиях собственности в виде жилого помещения лишить его можно. Например, на основании статьи 293 Гражданского кодекса РФ “Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение”: “Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведёт необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения”. Здесь надо заметить, что нанимателя-должника наймодатель должен выселять через суд не в общежитие, а в жилое помещение по нормам общежития. То есть “из расчёта не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека” (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Переселение же в общежитие, о чём иногда сообщается в средствах массовой информации, будет являться нарушением закона, так как общежития относятся к специализированному жилищному фонду. Закон же требует заключение с нанимателем-должником договора социального найма, что в случае со специализированным жилищным фондом невозможно опять же в силу закона. В случае переселения в общежитие с нанимателем и членами его семьи должен будет заключаться не договор социального найма, (как того требует статья 90 ЖК РФ “Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма”: “Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие”), а будет заключаться договор найма жилого помещения в общежитии в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года № 42 “Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений”. Заключение же договора найма жилого помещения в общежитии с задолжавшим нанимателем по договору социального найма будет являться нарушением норм гражданского и жилищного законодательства. Однако наймодатель может выселить нанимателя и вовсе без предоставления другого жилого помещения, если основанием этому послужит не задолженность по оплате, а использование жилого помещения не по назначению, нарушение прав соседей, разрушительные действия и т.п.: “1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным” (статья 91 ЖК РФ “Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения”). Во-вторых, в отличие от собственника жилого помещения при сносе дома органом, принявшим такое решение, нанимателю по договору социального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Собственникам же помещений в аварийном доме этим органом предъявляется требование о его сносе в разумный срок. Если речь идёт не о сносе дома ввиду признания его аварийным, а об изъятии для государственных и муниципальных нужд соответствующего земельного участка под домом, то собственнику помещения предлагается либо выкуп, либо по соглашению с собственником другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену. Нанимателю по договору социального найма и в этом случае предлагается другое благоустроенное жилое помещение, причём равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающему установленным требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта (статья 89 ЖК РФ). В-третьих, это касается вопросов обмена жилого помещения. Для нанимателей по договору социального найма обмен возможен только между нанимателями по договору социального найма с согласия соответствующих наймодателей. Помимо этого требуется согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, а при не достижении соглашения разногласия разрешаются в судебном порядке с правом требования заинтересованными лицами осуществления принудительного обмена. Для собственников же жилого помещения, понятное дело, все вопросы обмена и продажи жилого помещения решаются исключительно с членами семьи собственников (смотрите в Приложении к брошюре выдержки из Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ст. 24). В-четвёртых, в отличие от собственников помещений наниматель по договору социального найма не обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Данная обязанность возложена жилищным законодательством на наймодателя. 1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения” (Статья 65 ЖК РФ “Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма”). Собственник жилых помещений Группа собственников жилых помещений в многоквартирных домах представлена гражданами, которые приобрели свои квартиры и комнаты в результате приватизации, наследования, дарения и покупки. Различие между способами приобретения помещений в собственность имеет значение лишь применительно к норме закона, в соответствии с которой право приватизации можно использовать только один раз. Однако, что касается несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, то они сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 “Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4.07.1991 г. № 1541-1). Свою правовую специфику имеет каждый из нижеперечисленных собственников жилых помещений в многоквартирных домах: - собственники отдельных квартир, - собственники комнат в коммунальных квартирах, - собственники помещений, являющиеся членами товариществ, - собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Однако всех их объединяет одно: собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.30 Жилищного кодекса РФ). Если с содержанием собственного помещения всё понятно – каждый собственник ремонтирует и содержит свою комнату или квартиру самостоятельно, то в отношении содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме необходимо более подробное рассмотрение. Некоторые собственники жилых помещений в многоквартирных домах до сих пор под словом “квартплата” понимают платежи исключительно за свою квартиру или комнату, а лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши и т.п. рассматриваются ими как “нечто”, не имеющее к ним никакого отношения. Между тем, по позиции “содержание и ремонт жилья” все собственники помещений платят именно за это “нечто”, вернее за работы и услуги по содержанию и ремонту этого “нечто”, а не за собственные квартиры и комнаты. Так в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года) “...содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества..., обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) освещение помещений общего пользования; в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества..., а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества...”. Особый интерес здесь представляет пункт з), в соответствии с которым, позиция “содержание и ремонт жилья” предусматривает, помимо прочего, работы и услуги по проведению текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. В свою очередь, под общим имуществом вышеуказанными Правилами понимается следующее. “В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)...”. Для чего всё это необходимо знать? А дело в том, что практика общения потребителей-собственников помещений с организациями-исполнителями (ДЕЗами, ЖКУ, ЖЭКами и т.п.) показывает, что выражение “бремя содержания помещения” понимается этими субъектами жилищных отношений по-разному. Нередко со стороны организаций-исполнителей в ответ на требования жильцов дома заменить или отремонтировать какой-нибудь из элементов общего имущества многоквартирного дома, ну, например, лестничную клетку, можно услышать: “Теперь вы собственники и за всё должны платить сами, а у нас нет средств. И, вообще, от вас у нас одни убытки”. При этом они абсолютно забывают для чего их, собственно, жильцы дома, они же, в большинстве своём, собственники помещений, наняли. А наняли их ровно для того, чтобы они содержали и ремонтировали как раз общее имущество в многоквартирном доме, т.е. те самые лестничные клетки, крыши, подвалы и т.п. И платят им собственники именно за это, а не за что-то другое. Так, в соответствии со статьёй 154 Жилищного кодекса РФ “...плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; - плату за коммунальные услуги”. Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, вступая во взаимоотношения с организацией-исполнителем должен понимать, что фраза “собственник помещения несёт бремя за содержание данного помещения и общего имущества дома” делится на две составляющие. Первая составляющая “ремонт и содержание внутриквартирного пространства” – это дело собственника, и с ним он, в меру своих сил и возможностей, обязан заниматься самостоятельно. А вот вторая составляющая “ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома” – дело другое. Для этих целей собственник помещения, поскольку он не является аттестованным специалистом, вынужден прибегать к платным (возмездным) услугам организаций-исполнителей, каковыми, собственно, и являются ДЕЗы, ЖЭКи, ЖКУ, а также появляющиеся в последнее время ООО и ЗАО. Поэтому, если собственник своевременно и в полном объёме вносит плату за содержание и ремонт жилья, то любой отказ со стороны организации-исполнителя, со ссылкой на то обстоятельство, что теперь все вы собственники и должны как собственники платить за ремонт (допустим, подъезда) отдельно, сверх ежемесячных платежей является, мягко говоря, необоснованным, а по сути прикрывающим чьё-то воровство. В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ “собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения”. Как видно из процитированной статьи собственнику помещения в многоквартирном доме необходимо полное и ясное представление о таком понятии как “доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме”, поскольку оно напрямую связано с размером оплаты работ и услуг. В настоящее время, в большинстве населённых пунктов стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах не привязана к конкретному дому и устанавливается вне зависимости от года постройки дома, от степени его физического (фактического) износа и т.п. Как правило, стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту жилья на один квадратный метр определяется единой для всех однотипных домов в населённом пункте. Допустим, для всех домов в городе, в которых имеются лифт и мусоропровод - 19 рублей на квадратный метр, а для всех домов без лифтов и мусоропроводов – 14 рублей. Но, возможно, со временем расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах будут определяться по каждому дому индивидуально, как того требует жилищное законодательство РФ. “Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме... Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год” (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). И тогда для собственников помещений в многоквартирных домах вопрос определения своих долей в праве общей собственности станет актуальным. Надо сразу заметить, что доля собственника в общем имуществе в натуре не выделяется и присвоить себе, допустим, часть чердака или подвала с парой батарей отопления нельзя (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Определяется же доля собственника в общем имуществе дома следующим образом. “Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное” (ст. 15 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ). Нам представляется, что в дальнейшем расходы собственников на содержание и ремонт домов должны определяться исходя из реальных, а не “потолочных” затрат и, самое главное, из затрат на конкретные дома. А подсчёт стоимости работ и услуг по ремонту и содержанию одного квадратного метра общего имущества должен осуществляться иначе, чем сейчас. Если в общих чертах, то на каждый дом должна определяться сумма, состоящая из стоимости текущих услуг (уборка подъезда и территории, вывоз отходов, лифт, освещение и т.п.) и стоимости плановых ремонтных работ, проводимых в зависимости от состояния дома. Эта сумма делится на площадь общего имущества многоквартирного дома (общая площадь дома минус площадь всех квартир) и в результате получаем реальную стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту одного квадратного метра общего имущества многоквартирного дома. Затем в соответствии со ст. 37 ЖК РФ: “доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения”,- определяем, сколько квадратных метров площади общего имущества дома “падает” на каждую из квартир. В результате будет определена стоимость бремени содержания общего имущества многоквартирного дома для каждого из собственников в данном доме. Ещё одной важной темой для собственников помещений в многоквартирных домах являются вопросы налогообложения земельного участка под домом и правового регулирования земельных отношений в случае признания дома аварийным. Вопросы налогообложения земельным налогом рассмотрены нами в главе “Земельный участок под многоквартирным домом”. А вот вопросы, возникающие в связи с обеспечением жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка под домом, мы вкратце рассмотрим здесь. В Жилищном кодексе РФ этой теме посвящена 32-я статья. Из текста данной статьи следует, что основаниями для изъятия земельного участка под домом могут быть: - решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (части 1-9 ст. 32 ЖК РФ); - признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). В чём ключевое отличие между этими двумя основаниями? По логике указанной статьи если дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то при выполнении собственниками помещений в таком доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок, земельный участок под домом изъятию не подлежит. “В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ”. Однако не всё так просто! В ч. 11 ст. 32 ЖК РФ сказано: “В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 ст. 32 ЖК РФ”. В этой связи особого внимания заслуживает Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утверждённое постановлением правительства РФ от28 января 2006 года № 47. В соответствии с этим Положением: “Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям... Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу”. (Выдержки из Положения смотрите в Приложении к брошюре). Жилищные услуги Трудно не заметить, что словосочетание “жилищно-коммунальные услуги” состоит из двух основных частей: услуг жилищных и услуг коммунальных. Многие потребители этих самых жилищно-коммунальных услуг, будь то собственники или наниматели, до сих пор воспринимают их как нечто целое и неразделимое. А между тем за этим словосочетанием “жилищно-коммунальные услуги” стоят разные по своим целям и задачам организации, предприятия и специалисты. И деятельность их регламентирована как общим жилищным законодательством, так и специальными, профильными и ведомственными документами. В данной главе мы рассмотрим исключительно жилищные услуги, хотя более правильно их называть “плата за жилое помещение”, как это записано в Жилищном кодексе РФ. Однако во избежание путаницы мы будем их называть всё-таки как жилищные услуги, поскольку многими потребителями словосочетание “плата за жилое помещение” может восприниматься как “квартплата”, в которую на самом деле входят как жилищные, так и коммунальные услуги. Жилищный кодекс РФ (ст. 154) под жилищными услугами для собственника помещения понимает: содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Для нанимателя жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде вместо позиции “капитальный ремонт” предусмотрена позиция “пользование жилым помещением” (плата за наем), поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, а наниматель таковым не является. Рассмотрим элементы, составляющие понятие “жилищные услуги” подробно, каждый в отдельности. Помогут нам в этом в первую очередь “Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме”, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”. Сразу следует заметить, что эти Правила предназначены исключительно для собственников помещений в многоквартирных домах, а что касается нанимателей помещений по договору найма, то они свои бытовые проблемы должны решать через собственников помещений (наймодателей). “Настоящие Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме...” (преамбула к Правилам). Как мы отметили выше жилищные услуги – это содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также услуги и работы по управлению многоквартирным домом (при наличии соответствующего договора). Вопросы управления многоквартирными домами рассмотрены нами отдельно, в главе “Управление и управляющие организации”. Логика, которой следовали разработчики этих Правил представляется нам следующей. Прежде всего, Правила предназначены не столько для обслуживающих организаций, сколько для собственников помещений в многоквартирных домах. Данные Правила можно сравнить с инструкцией по пользованию каким-нибудь сложным бытовым прибором, в котором имеется описание прибора, то, как пользоваться прибором, и то, как и каким способом обслуживать прибор. Итак, начнём с определения понятия “общее имущество многоквартирного дома”, ибо без чёткого представления того, что в него входит невозможно установить, какие работы и услуги необходимы для содержания дома, а также кому и сколько за это платить. Вообще-то определение состава общего имущества в многоквартирном доме дано в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, однако в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества определён более полно и подробно. “В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом”. Мы установили что входит в состав общего имущества, теперь посмотрим, что жилищным законодательством РФ понимается под работами и услугами по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Для этого нам необходимо вновь обратиться к тексту Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В соответствии с п. 11 этих Правил: “содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений..., обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) освещение помещений общего пользования; в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах “а” – “д” пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества”. Обращаем внимание на то, что содержание подпунктов “а” – “д” пункта 2 приведено нами выше. Все работы и услуги по содержанию общего имуществам в многоквартирном доме можно условно разделить на две группы. На те, факт предоставления которых потребителю очевиден. И на те, факт предоставления которых неочевиден, а значит, затруднён для проверки – были они предоставлены, или не были. К таковым, на наш взгляд, относится осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений. Здесь может возникнуть вопрос: как собственники помещений могут не заметить проведённого ими же самими осмотра общего имущества дома? Во избежание неправильного толкования этого положения Правил в дальнейшем нам необходимо сделать следующее пояснение. Дело в том, что когда в Правилах говорится о каких-либо обязанностях собственников помещений в проведении работ или оказании услуг по содержанию общего имущества дома, то имеется в виду, что они это делают не сами, а опосредовано, двумя возможными способами. Так, как это закреплено п. 16 Правил: “Надлежащее содержание общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, обеспечивается собственниками помещений: - путём заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией; - путём заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом)”. Таким образом, возвращаясь к процедуре “осмотр общего имущества собственниками помещений”, под этим следует понимать то, что осмотр общего имущества многоквартирного дома проводится не лично собственниками помещений, а либо управляющей организацией, либо “лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом)”. На первый взгляд, процедура по осмотру общего имущества дома не столь важна, но на самом деле она является одной из самых важных. Почему? Ответ на этот вопрос мы найдём в п. 14 Правил. “Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений... решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)...”. Другими словами, ни текущий, ни капитальный ремонт общего имущества не должны проводиться без наличия акта осмотра общего имущества дома, который, в зависимости от способа управления, оформляется либо управляющей организацией, либо лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом). В соответствии с п. 18 и п. 21 Правил при наличии акта осмотра общего имущества дома общее собрание собственников может принять решение о проведении текущего ремонта или капитального ремонта общего имущества. Учитывая положения п. 12 Правил, согласно которому “собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом”, можно сделать вывод о том, что в тех домах, где собственниками помещений был выбран способ управления управляющей организацией, все работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества должны выполняться управляющей организацией. Некоторые аспекты деятельности управляющих организаций рассмотрены нами в главе “Управление и управляющие организации”. Вышеуказанным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 также утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Одной из важных особенностей этих Правил является то обстоятельство, что “настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива”. Основной вывод, который можно сделать при ознакомлении с этими Правилами это исключительная важность содержания текстов договоров, которые должны быть заключены потребителями с теми лицами или организациями, которые им оказывают услуги и выполняют работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома. В юридически грамотном договоре должны содержаться ссылки на соответствующие нормы и требования жилищного законодательства, которые определяют: с надлежащим или ненадлежащим качеством оказаны услуги и выполнены работы по содержанию общего имущества; предельную длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ. Отсутствие таковых ссылок может затруднить установление факта какого-либо нарушения со стороны организации-исполнителя. Вот как (несколько мудрёно) об этом сказано в пунктах 3, 4 и 5 указанных Правил: “3. Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил. 4. Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил. 5. В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества”. Короче говоря, собственник помещения как потребитель при заключении договора должен потребовать включение в его текст основанных на нормах действующего жилищного законодательства условий, объёмов, сроков и прочих регламентирующих требований, предъявляемых к работам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Без этого дальнейшие положения Правил, описывающие порядок предъявления претензий становятся практически бесполезными. Вот эти положения: “6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами. 7. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации. 8. Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. 9. Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере” Кроме того, в Правилах указано, что основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. “15. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. 16. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества”. Как видим, по вопросу составления акта о нарушении указанные Правила ссылаются Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Подробнее об этом смотрите главу “Коммунальные услуги” в нашей брошюре. Коммунальные услуги Одним из основных документов, регламентирующих права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме в отношении жилищных услуг являются Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...”. Что касается услуг коммунальных, то наиболее полный и подробный порядок их предоставления потребителям изложен Правительством РФ в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением от 23 мая 2006 года № 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”. В соответствии с этими Правилами "коммунальные услуги" это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Там же находим, что “состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг, определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги: холодное водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки; горячее водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение; водоотведение - отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети; электроснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение; газоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах; отопление - поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха, указанной в пункте 15 приложения №1 к настоящим Правилам, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления”. Важным и заслуживающим особого внимания моментом является чёткое определение того, кто является исполнителем коммунальных услуг. Почему это важно? Да потому что в настоящее время, когда происходит переход к новым формам управления в сфере ЖКХ смутное, нечёткое представление о роли каждого из участников жилищных отношений может приводить к тому, что “крайними” в результате каких-нибудь конфликтов и разбирательств будут оказываться собственники помещений. Так, например, ныне действующие муниципальные предприятия (ЖКУ, ДЕЗ, РЭУ и т.п.) нередко позиционируют себя как управляющие организации. Однако отсутствие в текстах договоров, которые они предлагают к заключению собственникам помещений чётко и полно прописанных обязанностей по предоставлению коммунальных услуг, свидетельствует о том, что они не отвечают требованиям жилищного законодательства, предъявляемым к управляющим организациям. В статье 162 Жилищного кодекса РФ в отношении управляющих организация сказано, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: - перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; - порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В том случае, если в договоре управления многоквартирным домом эти требования к договорам не будут выполнены, то по факту данный многоквартирный дом может быть отнесён к такому способу управления как “непосредственное управление многоквартирным домом”. В отношении коммунальных услуг “типа управляющая организация” будет фактически являться агентом (посредником) между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией (котельная, водоканал, облгаз и т.п.). То же самое относится и к товариществам собственников жилья. То есть, если ТСЖ не предоставляет (не продаёт) коммунальные услуги членам товарищества, то оно, с точки зрения жилищного законодательства, оставаясь по форме ТСЖ, по своему содержанию не отвечает требованиям, предъявляемым к организациям, управляющим многоквартирными домами (подробнее смотрите главу брошюры про ТСЖ). В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам “"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги”. “Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы”. Применительно к коммунальным услугам ещё одно, на наш взгляд важное обстоятельство необходимо усвоить собственникам помещений в многоквартирных домах для того, чтобы безошибочно отличать то, как оно должно быть по закону от того, как оно есть на самом деле в жизни. Зачастую бывает так, что одни из участников жилищных отношений нормы федерального законодательства просто нагло игнорируют, а другие участники (потребители) их вовсе не знают. В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам даются следующие понятия: “коммунальные ресурсы - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг”; “ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов”. Выше мы уже цитировали Правила на предмет того, что ими понимается под коммунальными услугами. Таким образом, становятся очевидными различия между понятием “коммунальные ресурсы” и понятием “коммунальные услуги”, а также между понятием “ресурсоснабжающая организация” и понятием “исполнитель”. Поясним на примере, в соответствии с Правилами котельная (ресурсоснабжающая организация) производит и продаёт управляющей организации (исполнителю) ресурс под названием “горячая вода с доставкой по трубе до границы дома”. Управляющая организация (исполнитель), купив горячую воду на границе дома, не перепродаёт её собственникам помещений как посредник, а с её использованием, оказывает собственникам помещений коммунальную услугу под названием “отопление”. Логика Правил предоставления коммунальных услуг гражданам и логика Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме одинакова. В обоих случаях разработчиками этих регламентирующих документов заявлено, что основным адресатом документов является собственник помещения, а не организация-исполнитель. Однако ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления не занимаются популяризацией этих своего рода инструкций по пользованию общим имуществом домов и по обеспечению домов коммунальными ресурсами, каковыми являются по сути своей вышеназванные Правила. А ведь именно на основе Правил предоставления коммунальных услуг гражданам и Правил содержания общего имущества собственники помещений в многоквартирных домах должны выстраивать свои договорные правовые отношения с организациями-исполнителями, будь то “перекрашенное” муниципальное предприятие, товарищество собственников жилья, новосозданное частное предприятие и прочие юридические лица, позиционирующие себя на рынке услуг ЖКХ в качестве управляющих организаций. Требования к организациям-исполнителям, изложенные в Правилах должны предъявляться именно собственниками помещений в многоквартирных домах и собственниками жилых домов, а не кем-либо ещё. За собственника помещения этого никто делать не будет. Вряд ли какие-нибудь ЖКУ, ДЕЗы, ООО и прочие ЗАО будут предъявлять претензии сами себе, обнаружив факты несоответствия своей деятельности требованиям жилищного законодательства в целом и указанных Правил в частности. В качестве иллюстрации можно привести пункт 13 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. “Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме (далее - внутриквартирное оборудование) и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором”. Как видно из приведённой цитаты всё возлагается на собственников, однако это не значит, что собственники помещений должны в свободное от основной работы время заниматься наладкой общедомового коммунального оборудования. Подразумевается, что для этих целей они могут нанимать (хотя по закону могут и сами) соответствующих исполнителей по договору. Вот именно для того, чтобы юридически грамотно выстроить свои правовые отношения с исполнителями, собственникам помещений и нужны Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Возвращаясь к содержанию Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, следует отметить, что помимо прописанных в них правах и обязанностей потребителей (граждан) и исполнителей (управляющих организаций, ТСЖ), а также их ответственности в Правилах имеются значимые для потребителей приложения № 1 и № 2. Одно из приложений это “Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”. А второе – “Расчёт размера платы за коммунальные услуги”. Примечательность этих приложений состоит в том, что в них установлены требования, которые может предъявить потребитель к исполнителю в отношении качества коммунальных услуг, а также порядок изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества. Кроме того, на Правила предоставления коммунальных услуг ссылаются Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. “Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества”. Вот как следует действовать потребителю в случае непредоставления жилищных и коммунальных услуг и работ или предоставления некачественных услуг или работ. Выдержка из Правил предоставления коммунальных услуг гражданам: “64. В случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя... 65. Сообщение о непредоставлении коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации в аварийно-диспетчерской службе. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес проживания, а также вид непредоставленной коммунальной услуги или предоставленной коммунальной услуги ненадлежащего качества. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема. 66. В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. 67. В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления коммунальных услуг или проверки качества предоставления коммунальных услуг. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем). 68. Если потребитель (или его представитель) и исполнитель (или его представитель) не пришли к единому решению относительно качества предоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставления коммунальных услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей. По результатам повторной оценки качества предоставления коммунальных услуг составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем). Наряду с указанными лицами акт может быть подписан представителем государственной жилищной инспекции и представителем общественного объединения потребителей. 69. В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. 70. Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается: а) время подачи потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества; б) время, указанное в акте, составленном исполнителем в порядке, определенном пунктами 67-69 настоящих Правил, - в случае выявления исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества; в) время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета, - в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета. 71. Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором. 73. Акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя. 74. Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным: а) со дня подписания потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг, оформляемого в порядке, определенном пунктами 67-69 настоящих Правил; б) с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета”. Как следует из Правил содержания общего имущества, по такой же схеме потребителю необходимо действовать и в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. В некоторых случаях существенным является то обстоятельство, чтобы в договоре потребителя (собственника помещения) с исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ) были предусмотрены штрафные санкции за предоставление услуг ненадлежащего качества. В соответствии с п. 77 Правил потребителю в текст договора следует внести следующие положения, закрепляющие его права. “Потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустойки (штрафов, пеней) в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в предусмотренных договором следующих случаях: а) если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальных услуг за расчетный период превышает допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг, установленные в приложении № 1 к настоящим Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”; б) если давление холодной или горячей воды, а также температура горячей воды в точке разбора не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации; в) если давление сетевого газа в жилом помещении не соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации; г) если параметры напряжения и частоты в электрической сети в жилом помещении не отвечают требованиям, установленным законодательством Российской Федерации; д) если температура воздуха в жилом помещении в многоквартирном доме (в том числе в отдельной комнате в квартире) или в жилом доме ниже значений, установленных законодательством Российской Федерации, более чем на величину допустимого отклонения температуры и если давление во внутридомовой системе отопления меньше значения, указанного в приложении № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”. Если иное не установлено договором, потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) за некачественное отопление в случае проведения потребителем мероприятий по подготовке жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период; е) если в аварийно-диспетчерской службе отсутствует регистрация сообщения потребителя о нарушении качества предоставления коммунальных услуг или их непредоставлении; ж) потребитель вправе потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в других случаях, предусмотренных договором”. В случае возникновения у потребителя коммунальных услуг задолженности перед исполнителем Правилами предусмотрена следующая норма. “Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае: ...неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения...”. Кроме того, следует отметить, что Правилами определён порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении: “54. При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. 55. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги, указанные в пункте 54 настоящих Правил, осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг. 56. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в порядке, указанном в пункте 36 настоящих Правил. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться: а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы; б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении; в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии; г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания; е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал; ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя. 57. Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации. 58. Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место. 59. Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение”. Управление многоквартирным домом и управляющая организация Жилищным кодексом РФ предусмотрены три способа управления многоквартирным домом. 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом 3) управление управляющей организацией. В данной главе мы рассмотрим лишь способ управления управляющей организацией, поскольку некоторые особенности управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья мы рассматриваем в главе “ТСЖ”. Термин “управляющая организация” был вброшен законодателями в жилищно-коммунальный лексикон совсем недавно. Причём разработчики весьма поскупились на какие-либо подробные и развёрнутые определения того, чем по существу является управляющая организация, каков её механизм взаимодействия с собственниками помещений в многоквартирных домах. Такое положение дел является благодатной почвой для всевозможных злоупотреблений и махинаций со стороны ныне действующих обслуживающих организаций, как правило, муниципальных (ДЕЗы, ЖКУ, РЭУ и т.п.), позиционирующих себя в качестве управляющих организаций. При этом свои правоотношения с собственниками помещений в многоквартирных домах они, как правило, по сути совершенно не меняют и менять не собираются. Зачастую они пользуются размытостью формулировок, применяемых законодателем при определении сложившейся в настоящее время в сфере ЖКХ ситуации. Вот пример подобной формулировки в Законе о введении в действие Жилищного кодекса Российского Федерации (от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ). “Действие раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров управления многоквартирными домами” (ст. 9). “Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации” (ч. 2 ст. 18). Как хочешь, так и понимай. Напомним, что раздел VIII ЖК РФ называется “Управление многоквартирными домами” и регламентирует, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом и содержание текста договора управления многоквартирным домом. Но, самое главное, данный раздел обязывает органы местного самоуправления назначить управляющую организацию в том случае, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. А в настоящее время, помимо того обстоятельства, что и выбирать то не из кого, осуществить этот выбор не представляется возможным ввиду следующей нормы законодательства. “Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса РФ проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 года” (ч. 1 ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российского Федерации (от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ)). Таким образом, поскольку 1 января 2007 года уже прошло, то для тех домов, в которых собственники помещений не провели собрания по выбору способа управления, органы местного самоуправления в любом случае обязаны назначить управляющие организации путём проведения конкурсного отбора в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75. Из определения, данного в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства РФ 23 мая 2006 года № 307) следует, что: "управляющая организация" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом”. Таким образом, Законом под управляющей организацией понимаются и компании (юридические лица) и индивидуальные предприниматели без образования юридического лица. Заключать договор управления многоквартирным домом с индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица представляется нам нетипичным случаем. Поэтому рассмотрим более подробно вариант заключения договора управления с юридическим лицом. Одним из основных требований к юридическим лицам является их правоспособность, иными словами, право заниматься той или иной деятельностью. “Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности” (ч. 1ст. 49 ГК РФ). Отсутствие в уставе юридического лица в качестве цели его деятельности “управления жилищным фондом”, в целом, и многоквартирным домом, в частности, свидетельствует о том, что данное юридическое лицо не имеет права на предоставление услуг по управлению многоквартирным домом. А, следовательно, все подписанные такой организацией договоры по управлению многоквартирным домом будут юридически ничтожны. Так что прежде, чем подписывать договор управления многоквартирным домом необходимо затребовать у организации, с кем подписывается договор, её учредительные документы (учредительный договор и устав) и проверить, имеется ли в них в качестве цели её деятельности “управление жилищным фондом”. Если нет, то значит, эта организация не обладает правоспособностью заключать договоры по управлению многоквартирным домом. Как мы уже отмечали выше, в настоящее время некоторые муниципальные предприятия (типа ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и т.п.) предлагают себя в качестве управляющих организаций, обосновывая это тем, что они уже по факту являются управляющими организациями, т.к. занимаются обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда города. Однако, на наш взгляд, эксплуатация жилищного фонда и управление жилищным фондом являются различными видами хозяйственной деятельности. Для наглядности приведём пример. Предположим, мы становимся собственниками автопарка машин. В штате автопарка должны числиться директор, бухгалтер, водители машин, слесари, охрана и другой персонал. Сами мы автопарком управлять в силу необразованности не можем или просто не хотим. Однако управлять-то им всё равно надо. Так с кем мы будем, в таком случае, заключать договор по управлению автопарком? Ответ очевиден – с директором автопарка, а не с водителями машин, несмотря на то, что водители обслуживают и эксплуатируют машины непосредственно. По аналогии с приведённым примером, в случае заключения договоров управления с муниципальными предприятиями (типа ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и т.п.), которые непосредственно эксплуатируют и обслуживают дома, получается, что мы заключаем договоры управления с водителями автопарка, а не с его директором. Теперь рассмотрим требования, предъявляемые законодательством РФ к содержанию договора управления многоквартирным домом. Эти требования подробно изложены в статье 162 Жилищного кодекса РФ “Договор управления многоквартирным домом”. “1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года. 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8_1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. 8_2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. 9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса. 10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. 11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год”. Особое внимание следует обратить на то обстоятельство, что в силу процитированной статьи из Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен в обязательном порядке содержаться перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг. В соответствии с Жилищным кодексом РФ под коммунальными услугами понимаются: “холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)” (ч.4 ст. 154 ЖК РФ). Дело в том, что упоминавшиеся нами выше муниципальные предприятия (типа ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и т.п.) являются по своей сути организациями, предоставляющими в первую очередь жилищные услуги (содержание и ремонт), а ответственность за предоставление коммунальных услуг они обычно на себя брать не хотят. Поэтому возможны случаи, когда эти организации будут предлагать к заключению так называемые договоры управления многоквартирным домом, в которых порядок и условия предоставления именно коммунальных услуг оговаривается очень расплывчато, мутно или не упоминается вовсе. Нередки случаи, когда организации, позиционирующие себя в качестве управляющих, в своих договорах с потребителями ссылаются на неких абстрактных исполнителей, которые исполняют обязанности по предоставлению коммунальных услуг. В качестве образца приведём цитату из подобного, далеко не самого худшего с юридической точки зрения, договора, размещённого в интернете: “Исполнители – организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению собственнику работ (услуг) по ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению. В отношениях с Исполнителями Управляющий действует от своего имени и за счёт Собственника”. Подобный договор управления в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является юридически ничтожным. И вот почему. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными постановлением Правительства от 23 мая 2006 года “"исполнитель" - юридическое лицо..., предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы” (п. 3 Правил). Далее в этих же Правилах читаем: “Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящими Правилами, на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения...” (п. 4 Правил). Как следует из процитированных пунктов Правил, в том случае, если ответственность за предоставление коммунальных услуг несёт не управляющая организация, а некие исполнители, то в отношении коммунальных услуг свои договоры собственники помещений должны заключать именно с этими исполнителями напрямую, что явно противоречит требованиям статьи 162 Жилищного кодекса “Договор управления многоквартирным домом”. Кроме того, для того, чтобы управляющая организация имела право возложить ответственность за предоставление коммунальных услуг на неких исполнителей (третьих лиц) от своего имени и за счёт собственников помещений (принципалов) у неё должны быть заключены с собственниками помещений агентские договоры в соответствии с требованиями главы 52 Гражданского кодекса РФ. Правовое регулирование агентских договоров отличается о регулирования договоров управления. В отсутствие же таких агентских договоров все взаимоотношения управляющей организации (агента) от своего имени и за счёт собственников с третьими лицами будут являться юридически ничтожными сделками. Короче, смысл здесь в том, что средства собственников, поступившие на счёт управляющей организации должны рассматриваться как доход этой организации. А в том случае если касательно коммунальных услуг управляющая организация фактически берёт на себя функции агента, то работает она за вознаграждение по результатам сделки с исполнителем, которое ей обязан уплатить собственник помещения (принципал), да и налоговая база в таком случае будет иная. Однако как бы то ни было никакие агентские договоры между собственниками помещений и управляющей организацией нормами Жилищного кодекса РФ, регулирующие взаимоотношения собственников помещений многоквартирного дома с выбранной ими или назначенной им управляющей организацией не предусмотрены. Некоторые вопросы относительно жилищных и коммунальных услуг более подробно рассмотрены нами в главах “Жилищные услуги” и “Коммунальные услуги” настоящей брошюры. Ещё раз особое внимание обращаем на то требование жилищного законодательства РФ, в соответствии с которым договоры управления должны заключаться подомово, т.е. с каждым домом индивидуально. Для каждого конкретного дома управляющей организацией должны составляться сметы доходов и расходов, а также отчёты по её финансово-хозяйственной деятельности в каждом конкретном доме. Товарищество собственников жилья Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме. В последнее время сокращение ТСЖ очень часто упоминается в качестве альтернативы существующей ныне системе взаимоотношений между потребителями и исполнителями в сфере жилищно-коммунальных услуг. При этом зачастую под одним и тем же названием ТСЖ понимаются совершенно разные по смыслу, назначению и в правовом отношении организации. На самом деле, условно возможны две разновидности ТСЖ – это ТСЖ, как полноценная управляющая организация и ТСЖ, как некий “кружок по интересам” жильцов-активистов многоквартирного дома. Основным различием между ними является характер взаимоотношений правления ТСЖ с собственниками помещений в доме. Если ТСЖ не заключает от своего имени с собственниками помещений в доме договоры на предоставление управленческих, жилищных и коммунальных услуг, то это ничто иное как кружок по интересам пусть даже и в форме юридического лица. Если же такие договоры имеются и, более того, выполняются, то в таком случае ТСЖ является полноценной управляющей организацией, и оно отвечает требованиям статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая законодательно закрепляет три способа управления многоквартирным домом. - Непосредственное управление собственниками помещений. - Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. - Управление управляющей организацией. Таким образом, если, при наличии в доме ТСЖ, собственники помещений платят за услуги и работы по управлению и содержанию жилья некоему третьему лицу (по договору или без договора) в виде какого-нибудь ЖКУ, ДЕЗ, ооо “Одуванчик” и т.п., то в данном доме будет имеет место факт профанации понятия ТСЖ, как управляющей организации. При имеющемся в многоквартирном доме товариществе собственников жилья эти самые собственники ни с кем, кроме как с правлением ТСЖ, формальных дел, касающихся управления, владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения общим имуществом дома иметь не должны. В противном случае, способом управления по факту в данном доме будет не управление товариществом собственников жилья, а управление сторонней управляющей организацией. ТСЖ просто не сможет отвечать целям и задачам своей уставной деятельности. Такой, например, задаче, которая прописана в п. 2 ст. 138 ЖК РФ: “товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества”. Разновидностью подобного, не отвечающего требованиям управляющей организации, ТСЖ может быть товарищество в роли посредника (агента) между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями, оказывающими коммунальные (газ, вода, водоотведение, электричество) и жилищные (содержание и ремонт общего имущества дома) услуги. Четкая классификация схем, по которым работает то или иное ТСЖ особенно важно с точки зрения налогообложения. В этой связи Министерством финансов РФ было подготовлено письмо от 5 мая 2006 года N 03-03-05/8 “О доходах товариществ собственников жилья”. Согласно этому письму основное различие между схемами, по которым ТСЖ выстраивают свои взаимодействия с заинтересованными лицами, заключается в том, что если правовые отношения собственников помещений с ТСЖ строятся как отношения с управляющей организацией, то “...плата членов ТСЖ за услуги (работы) ... является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации”. Если же ТСЖ является посредником (агентом) между собственниками помещений и организациями поставщиками (производителями) услуг (работ), “то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется ... только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги”. Вместе с тем следует заметить, что Жилищным кодексом РФ всё же предусмотрена возможность для ТСЖ заключения договора управления домом со сторонней организацией. Но такой договор управления может быть заключен не общим собранием собственников помещений, а исключительно правлением ТСЖ. Так статьёй 148 ЖК РФ закреплена следующая норма: “В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: ...4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им”. Иными словами, если общее собрание собственников помещений в доме проголосовало за способ управления в виде управления товариществом собственников жилья, а затем выбрало правление, которое, в свою очередь, избрало своего председателя, то у членов этого товарищества, в любом случае, должна быть возможность решать все вопросы (обязательные платежи и взносы, образование фондов на ремонт, жалобы и претензии, отчетность т.п.) исключительно с избранными ими исполнительными органами ТСЖ (правление и его председатель), а не со сторонней организацией. Иначе данный способ управления теряет всякий смысл и целесообразнее заключить договор с управляющей организацией напрямую, т.к. правление ТСЖ фактически превратится в лишнее звено в виде посредника. Следует также отметить ещё один существенный момент. Товарищество собственников жилья, по своей правовой природе, является некоммерческой организацией. А это значит, что все получаемые от собственников помещений платежи оно должно расходовать исключительно на цели по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечению эксплуатации этого комплекса. Другими словами, денежный оборот у ТСЖ должен иметь замкнутый цикл и все собираемые средства должны расходоваться на содержание и ремонт дома и его придомовой территории. Поскольку “...некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям” (ч.3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ). Сторонняя управляющая организация основной целью своей деятельности будет иметь извлечение прибыли и её распределение между своими участниками. Ниже мы будем рассматривать товарищество собственников жилья именно как организацию, реально управляющую многоквартирным домом со всеми сопутствующими этому способу управления преимуществами и недостатками. Самое основное в понимании ТСЖ на предмет целесообразности его создания является, на наш взгляд, наличие в многоквартирном доме так называемых “коммерческих площадей”. Под таковыми подразумеваются нежилые помещения, подвалы, цокольные этажи, чердаки, места для размещения рекламы на стенах и крышах и т.п. (но не вспомогательные, технические площади!) При отсутствии в доме “коммерческих площадей” выгода от создания товарищества собственников жилья представляется сомнительной. Особенно в старых домах, где капитальный ремонт не проводился десятилетиями. Поскольку при процедуре принятия старого дома на баланс ТСЖ собственниками приватизированных квартир, при их либо попустительстве, либо незнании, может быть утеряно право требовать от предыдущего наймодателя проведения им капитального ремонта. Это право предоставлено собственникам приватизированных квартир статьёй 16 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4.07.1991 г. №1541-1: “...приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда”. В настоящее время срок действия данной нормы ограничен законодателем до 2010 года. Если в многоквартирном доме всё же имеются пригодные для сдачи в аренду или наем “коммерческие площади”, то необходимо выяснить находятся ли они в общей долевой собственности собственников помещений в доме. Возможно, что они уже оформлены в чью-либо собственность. Причем не исключено, что незаконно и за них членам товарищества придётся побороться. Всё это необходимо выяснить, прежде чем рассчитывать на них при создании ТСЖ. При наличии “коммерческих площадей” также имеют свою специфику ситуации в старых и новых домах. Так, например, в старых домах “коммерческие площади” могут находиться в “зоне интересов” органов местного самоуправления, а в новых домах – строительных фирм и органов местного самоуправления вместе взятых. На наш взгляд, только в том случае, если в доме имеются “чистые” с правовой точки зрения и находящиеся в общей долевой собственности “коммерческие площади”, есть смысл задуматься о создании товарищества собственников жилья. Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 152 ЖК РФ из всех видов хозяйственной деятельности ТСЖ: “1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирного доме”, - реально выгодным и возможным осуществить представляется лишь последний вид. Создавать же ТСЖ исключительно с целью экономии на платежах за жилое помещение и коммунальные услуги посредством контроля над расходованием собираемых средств и установки приборов учета воды, тепла и т.п. представляется нецелесообразным. И вот почему. Прежде всего, товарищество собственников жилья является юридическим лицом со всеми вытекающими правовыми последствиями в виде прав и обязанностей. Поскольку специальный Закон РФ “О товариществах собственников жилья” с 1 марта 2005 года утратил силу, то “профильным” для ТСЖ законом в настоящее время является Закон РФ “О некоммерческих организациях” от 12.01.1996 г. №7-ФЗ. Вот некоторые из его положений. Некоммерческая организация должна иметь самостоятельный баланс или смету. Некоммерческая организация подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” ... с учетом установленного настоящим Федеральным законом порядка государственной регистрации некоммерческих организаций. За государственную регистрацию некоммерческой организации взимается государственная пошлина в порядке и размерах, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Некоммерческая организация ведет учет доходов и расходов по предпринимательской деятельности. Некоммерческая организация отвечает по своим обязательствам тем своим имуществом, на которое по законодательству Российской Федерации может быть обращено взыскание. Полученная некоммерческой организацией прибыль не подлежит распределению между участниками (членами) некоммерческой организации. Некоммерческая организация ведет бухгалтерский учет и статистическую отчетность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Некоммерческая организация предоставляет информацию о своей деятельности органам государственной статистики и налоговым органам, учредителям и иным лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации и учредительными документами некоммерческой организации. Некоммерческая организация обязана представлять в уполномоченный орган документы, содержащие отчет о своей деятельности, о персональном составе руководящих органов, а также документы о расходовании денежных средств и об использовании иного имущества, в том числе полученных от международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства. Формы и сроки представления указанных документов определяются Правительством Российской Федерации Неоднократное непредставление некоммерческой организацией в установленный срок сведений, предусмотренных настоящей статьей, является основанием для обращения уполномоченного органа или его территориального органа в суд с заявлением о ликвидации данной некоммерческой организации Некоммерческая организация в случае нарушения настоящего Федерального закона несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации Как видно из перечисленных положений, на правление товарищества собственников жилья и его председателя закон возлагает большой объем ответственности. Брать её на себя, не имея для этого соответствующей подготовки и навыков, просто неразумно. Самонадеянность и неадекватная оценка своих возможностей представляет риск для всех собственников помещений в доме. В случае привлечения специалистов со стороны придется решать вопрос о проверке их порядочности и деловых качеств, а также достоверности заявляемой ими квалификации. Короче говоря, в случае отсутствия в доме “коммерческих площадей” следует сопоставить гарантированные затраты на создание и содержание ТСЖ с негарантированными выгодами от контроля над платежами и их расходованием. При этом следует учитывать, что действующее жилищное законодательство предоставляет большие и разнообразные возможности собственникам и нанимателям помещений требовать от жилищных и коммунальных организаций отчетности в индивидуальном порядке. Конечно, осуществление этих возможностей во внесудебном и судебном порядке может потребовать немалой затраты сил и времени. Но понуждение управляющей организации соблюдать требования и нормы жилищного законодательства окажется, скорее всего, выгоднее, чем содержание ТСЖ и контроль над его деятельностью. Особенно учитывая то, что чем больше многоквартирный дом и чем разношёрстнее проживающая в нём публика, тем выше конфликтность интересов при принятии решений по разного рода вопросам деятельности товарищества. Возвращаясь к вопросу о налогообложении деятельности товариществ собственников жилья, ещё раз стоит обратить внимание на проблему капитального ремонта жилищного фонда. В этой связи приведем цитату из письма Министерства финансов РФ от 17.02.2006 г. №03-03-04/4/32. “Что касается поступлений от членов ТСЖ на формирование резерва предстоящих расходов на капитальный ремонт дома, сообщаем, что ввиду отсутствия такого вида расходов в пункте 2 статьи 251 Налогового кодекса, данные поступления относятся к доходам, подлежащим обложению налогом на прибыль организаций. При этом товарищество собственников жилья расходы по формированию данного резерва не относит к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль организаций, ввиду следующего. Статья 260 Кодекса предусматривает возможность создания резерва под предстоящие ремонты основных средств, расходы на формирование которого уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций, в отношении основных средств налогоплательщика. Так как жилой дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают полученные доходы при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Налогоплательщик – ТСЖ фактические затраты, связанные с ремонтом дома, как обоснованные расходы, относит к расходам в целях налогообложения прибыли, классифицируя их, как другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией (подпункт 49 пункта 1 статьи 264 Кодекса)”. Как следует из вышеприведенной цитаты, собираемые собственниками помещений средства на капитальный ремонт, в настоящее время рассматриваются Минфином в качестве прибыли, подлежащей соответствующему налогообложению (сейчас это 24%!). Помимо упоминавшегося выше закона РФ “О некоммерческих организациях” важнейшим документом, регламентирующим деятельность товариществ собственников жилья, является, конечно же, Жилищный кодекс РФ. В нём ТСЖ посвящены глава 13 “Создание и деятельность товарищества собственников жилья” и глава 14 “Правовое положение членов товарищества собственников жилья”. Нет смысла подробно пересказывать содержание этих глав, из их названий итак ясно, о чём в них идет речь. А первоисточник, он ведь всегда лучше. Здесь мы обратим внимание лишь на те нормы, которые представляются нам заслуживающими внимания с точки зрения возможности их толкования заинтересованными лицами в свою пользу, причем зачастую вопреки интересам большинства членов ТСЖ. Ситуация №1. Дом ещё строится, а в нём уже действует ТСЖ и от имени собственников заключает какие-то договоры. Кем и когда создано не понятно, но бумаги вроде как имеются. На вопросы новосёла “как же так?”, “что ж такое?” правление или председатель такого ТСЖ ссылаются на ч. 1 ст. 139 ЖК РФ: “В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах”. На что здесь стоит обратить внимание. Во-первых, на то, по какому адресу зарегистрировано ТСЖ. Если оно создано и зарегистрировано в другом доме, то по отношению к данному дому это ТСЖ никакими полномочиями и правоспособностью не обладает. По крайне мере, только потому, что в силу ч. 2 ст. 136 и ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, оно не может считаться легитимным, “если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещения в многоквартирном доме собственников жилья”. А в этом случае, в “чужом” ТСЖ будет представлено 0 процентов собственников помещений данного дома. Во-вторых, создание ТСЖ не влечёт за собой автоматическое наделение его полномочиями управляющей организации. Наделить же его такими полномочиями может только общее собрание собственников помещения. Причем, не собрание членов ТСЖ, а именно общее собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, установленном статьями 44-48 ЖК РФ. А без проведения этой процедуры ТСЖ формально не будет являться управляющей организацией, а будет не более чем “кружком по интересам”, о чём мы уже говорили выше. Интересно и то, что срок проведения таких собраний закончился 1 января 2007 года и последними поправками к ЖК РФ продлён не был. То есть, формально, права проводить собрания по выбору одного из трёх способов управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ у собственников помещений нет. Управляющая организация должна быть назначена органом местного самоуправления по результатам конкурса, срок проведения которого до 1 мая 2008 года. Ситуация №2. В многоквартирном доме “хозяйничает” ТСЖ, созданное в другом доме. На вопросы о законности такой деятельности ссылаются на ч. 2 ст. 136 ЖК РФ: “товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов ... нескольких расположенных близко зданий”. Здесь следует различать такие понятия как объединение и поглощение. В данном случае имеет место не объединение, а поглощение. А поглощение Жилищным кодексом РФ не предусмотрено, допускается лишь объединение. Под объединением понимается общее собрание собственников двух или более домов и соответствующее голосование за общее для них ТСЖ. В случае если дома действительно многоквартирные, весьма сомнительно, что удастся провести такое собрание. Вполне предсказуем конфликт между домами по финансовым вопросам, т.к. касса в таком случае должна быть общей. Ситуация №3. Собственника помещения в многоквартирном доме по умолчанию причисляют к членам товарищества собственников жилья в этом доме. Ссылаются на то, что за это проголосовало большинство. Однако ч. 3 ст. 135 ЖК РФ определяет минимально возможное количество собственников помещений – членов ТСЖ: “число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме”. Кроме того, членство собственника помещения возникает не по результатам собрания, а только на основании поданного им заявления о вступлении в ТСЖ. Членство в ТСЖ прекращается по двум основаниям – соответствующее заявление или прекращение права собственности на помещение в доме (ст. 143 ЖК РФ). В соответствии с нормами ЖК РФ собственник помещения (в доме, где создано ТСЖ), не являясь членом товарищества, в обязательном порядке заключает с ним договор (п. 2 ст. 138 ЖК РФ) на получение жилищных (содержание и ремонт жилья) услуг. Что касается получения коммунальных (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) услуг, то в Жилищном кодексе об этом сказано несколько двусмысленно. Если в ч.6 ст. 155 ЖК РФ говорится о том, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. То пункты 2 и 5 ст. 138 ЖК РФ “Обязанности товарищества собственников жилья” налагают обязанности на товарищество собственников жилья в отношении не являющихся членами ТСЖ собственников помещений исключительно по жилищным (содержание и ремонт жилья) услугам. Про коммунальные услуги в этих пунктах ничего не сказано. Подводя итог всему вышесказанному, ещё раз подчёркиваем важность правильного квалифицирования товариществ собственников жилья и чёткое их разделение на ТСЖ как таковые (ТСЖ просто как юридическое лицо) и на ТСЖ как управляющие организации (ТСЖ как юридическое лицо, которое занимается деятельностью по управлению многоквартирным домом). Далеко не все ТСЖ отвечают требованиям, предъявляемым жилищным законодательством к управляющим организациям. Короче говоря, не всё то, что одинаково по форме одинаково по содержанию. Земельный участок под многоквартирным домом В данной главе мы поговорим о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом. Широкого обсуждения этот вопрос не имеет, а напрасно. Несмотря на то, что земля под домом так же является общим имуществом многоквартирного дома, органы государственной власти или органы местного самоуправления это обстоятельство зачастую игнорируют, и с формированием земельных участков под многоквартирными домами не спешат. А вот с их налогообложением (земельный налог) у них наверняка “не заржавеет”, причём не исключено, что без обязательной в таком случае государственной регистрации этих участков. Некоторые вопросы определения, формирования и регистрации земельных участков рассмотрены в ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российского Федерации (от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ): “1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. 5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме”. На основании вышеприведённой цитаты любой из собственников помещения в многоквартирном доме может сделать для себя вывод насколько ему необходимо инициировать проведение работ по формированию земельного участка и кадастровому учёту. У каждого из собственников помещений (как жилых, так и нежилых) могут быть свои обстоятельства, связанные с необходимостью осуществления этой процедуры. В качестве примера подобных личных обстоятельств можно вспомнить освещавшуюся в СМИ ситуацию, возникшую летом 2006 года в московском районе Южное Бутово в связи со сносом там жилых домов. Однако если острой необходимости в государственном кадастровом учёте у собственника помещения в многоквартирном доме нет, то и созывать по этому вопросу общее собрание собственников помещений в этом доме нерезонно. В отсутствие обстоятельств личного характера в формировании земельных участков с последующей государственной регистрацией, в первую очередь, должны быть заинтересованы органы государственной власти или органы местного самоуправления. А причина этой заинтересованности кроется в земельном налоге, который платить должны только собственники. А если доля собственника помещения в земельном участке не оформлена и должным образом не зарегистрирована, то и взыскать земельный налог с собственника помещения не получится. В этой связи Министерством финансов Российской Федерации было подготовлено письмо “О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами” от 17 мая 2006 года № 03-06-02-02/65. В этом письме в частности говорится: “статьёй 388 Налогового кодекса установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. На основании п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом, согласно разъяснениям Минюста России (письмо от 21.04.2006 N 04/3201-ЕЗ), если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, п. 5 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 Налогового кодекса). При этом следует иметь в виду, что на основании ст. 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса). Сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами. При этом с учетом положения п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса доля налогоплательщика в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяется как доля общей площади жилого и (или) нежилого помещения, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в общей площади всех помещений многоквартирного дома. Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым налоговыми органами. При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета”. В дополнение к вышеуказанному письму Министерством финансов РФ было подготовлено ещё одно письмо от 16 ноября 2006 года №03-06-02-02/138 “О налогообложении земельных участков, занятых жилищным фондом”, в котором более подробно рассмотрен вопрос налогообложения земельным налогом юридических лиц. Это может быть интересно гражданам-собственникам помещений в том случае. Если в их доме располагается какое-либо юридическое лицо в виде магазина, мастерской, конторы и т.п. В нём (письме) в частности пояснено следующее. “Разъяснения о налогообложении земельных участков, занятых многоквартирными домами, даны в направленном в ФНС России письме Минфина от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65, на основании которого юридическое лицо (созданное в форме ЖСК, ТСЖ) признается налогоплательщиком земельного налога только в отношении доли земельного участка, приходящейся на долю площади помещений, принадлежащих юридическому лицу в многоквартирном доме, в общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Граждане исполняют обязанность по уплате земельного налога на основании налогового уведомления. При этом налогообложение земельного участка, занятого многоквартирным домом, осуществляется с момента присвоения ему кадастрового номера. В том случае, если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности (неприватизированные квартиры и иные помещения), то в отношении доли земельного участка, приходящейся на эти помещения, находящиеся в муниципальной казне, отсутствует налогоплательщик. В случае закрепления муниципальной собственности (земельного участка, доли земельного участка) под многоквартирным домом на праве постоянного (бессрочного) пользования за юридическим лицом, налогоплательщиком земельного налога должна признаваться организация - правообладатель на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (доли земельного участка) до государственной регистрации прекращения прав данной организации на земельный участок. Согласно ст. 394 Кодекса налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 0,3 процента, в частности, в отношении земельных участков: - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; - предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. На основании п. 1 ст. 394 Кодекса в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства, применяется налоговая ставка, размер которой не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка. Если на земельном участке, принадлежащем налогоплательщику на праве собственности и предоставленном для жилищного строительства, кроме объектов жилищного фонда расположены иные объекты, не относящиеся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (например, магазин), то в этом случае при исчислении земельного налога должна применяться налоговая ставка, устанавливаемая в пределах, не превышающих 0,3 процента кадастровой стоимости, в отношении всего земельного участка”. “Общежития” Общежитие – специально построенный или преобразованный для этих целей дом либо часть дома, жилые помещения, в котором предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ). Одной из основных проблем, связанных с общежитиями является приватизация жилых помещений проживающими в них гражданами. Однако в настоящее время далеко не все, называемые общежитиями являются таковыми. По вышеуказанной цитате из Жилищного кодекса РФ очевидна “узкая”, специальная предназначенность общежитий. Законодательство РФ относит их к специализированному жилищному фонду (ст. 92 ЖК РФ). Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 “отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество”. На практике эта норма Правил зачастую нарушается органами местного самоуправления и дома, не отвечающие требованиям специализированного жилищного фонда, все-таки именуются ими общежитиями. В дальнейшем будем именовать подобные дома общежитиями в кавычках. Основная категория граждан, которая столкнулась с трудностями по приватизации комнат в “общежитиях” – бывшие или действующие сотрудники некогда государственных, а ныне приватизированных предприятий. Для более полного понимания сложившейся ситуации с “общежитиями” обратимся к недалекому прошлому. В 1991 году Верховный Совет РСФСР принял постановление “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации...” от 27.12.1991 г. № 3020-1, в соответствии с которым весь жилищный фонд страны должен был быть передан от ведомств и предприятий в собственность государства, субъектов Федерации и городов. Некоторые предприятия и ведомства это постановление попросту проигнорировали и жилищный фонд муниципалитетам не передали. Они акционировались, приватизировав не только цеха и оборудование, но и свои заводские и фабричные общежития. Причем, вместе с проживающими в них гражданами. Впоследствии часть этих “общежитий” была передана в муниципальную собственность. Но уже не как от государственного, а как от приватизированного предприятия. Именно это обстоятельство – передача дома в муниципальную собственность не от государственного предприятия, а от частной, приватизированной компании в виде ОАО, ЗАО, ООО и т.п. – нередко служит для органов местного самоуправления основанием для отказа гражданам в приватизации ими жилых помещений в “общежитиях”. А дело здесь в следующем. В соответствии с законом РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4.07.1991 г. № 1541-1 “граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность...”. Другими словами, по закону приватизировать жильё можно лишь тем гражданам, с кем органами местного самоуправления на это жильё заключен договор социального найма. В марте 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии со ст. 7 закона РФ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” от 29.12.2004 г. № 189 “к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма”. Поэтому, когда граждане, проживающие в “общежитиях” обращаются к органам местного самоуправления с требованием заключить с ними договор о приватизации жилого помещения на том основании, что к их с органами местного самоуправления отношениям должны быть применены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, им зачастую отвечают, что муниципалитет принял общежитие не от государственного или муниципального учреждения или предприятия, а от частного, приватизированного. Следовательно, по их логике, действие ст. 7 Вводного закона к ЖК РФ на них не распространяется, а значит и нормы договора социального найма к ним не применимы. А если нормы социального найма на них не распространяется, то жилые помещения могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду. Отнесение же жилого помещения к специализированному жилищному фонду автоматически влечет запрет на его приватизацию, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ “специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договору найма...” (не социального найма). Получается что-то вроде замкнутого круга. Однако на самом деле это не более чем околоправовые уловки некоторых из заинтересованных лиц. Данная мотивировка отказов в приватизации жилых помещений в “общежитиях” органами местного самоуправления не обоснована. Упоминавшееся выше постановление “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации...” от 27.12.1991 г. №3020-1, кстати, действующее и поныне, обязало государственные на тот момент предприятия передать, а муниципалитеты принять ведомственный жилищный фонд. Поэтому после вступления в силу указанного постановления приватизация государственными предприятиями и учреждениями помимо прочих активов ещё и жилищного фонда с проживающими в нем гражданами было незаконным. И вот почему. Акционирование государственного предприятия, влекущее приватизацию имущества, является по своей правовой природе сделкой. В данном случае сделка в части приватизации жилищного фонда в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ “Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам”: “Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения”. Вследствие этого жилищный фонд в виде “общежитий”, принятый органами местного самоуправления от некогда государственных предприятий и учреждений после их приватизации, должен рассматриваться как жилищный фонд, принятый не как от приватизированного предприятия или учреждения, а как от государственного предприятия или учреждения, и на этот жилищный фонд должна распространяться процитированная нами выше ст.7 Вводного закона к Жилищному кодексу РФ. Напомним лишь, что эта статья распространяет нормы о договоре социального найма на “общежития”, которые в таком случае в силу закона утрачивают свой “общажный” статус. Подобной точки зрения придерживается и Верховный Суд Российской Федерации в своем “Обзоре судебной практики за I квартал 2006 года” (утвержден постановлением Президиума Верховного суда РФ). Верховный суд Российской Федерации заявил: “...необходимо также учитывать положения п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года № 8 “Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий” (признан утратившим силу с 29 марта 2003 года Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 года № 370), в котором было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям...”. Что ещё полезно знать гражданам, желающим приватизировать жилые помещения в “общежитиях”? Скорее всего, своё право на приватизацию им придется отстаивать в суде. В суд надо идти подготовившись, т.е. с правоустанавливающими документами. Базовым документом в этом случае будет являться ордер на занятие жилой площади (не “койко-места”, а именно жилой площади!) в общежитии, который (ордер) в соответствии с “Примерным положением об общежитиях” (утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 г. № 328) должен был быть выдан администрацией предприятия или учреждения. При вселении в общежитие этот ордер сдавался администрации общежития, у которой этот ордер или его копию необходимо потребовать. Однако могут быт случаи, когда ордер по тем или иным причинам отсутствует. Например, гражданин не работал на самом предприятии, но проживал в его общежитии на законных основаниях. В таком случае необходимо в архиве предприятия или учреждения получить документарное подтверждение законности вселения и проживания. В соответствии с п. 10 “Примерного положения об общежитиях” этим документом может быть “совместное решение администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находилось общежитие...”. При наличии подтверждения законности проживания гражданина в “общежитии”, ему следует обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о заключении с ним и членами его семьи договора социального найма. “К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя” (ст. 69 ЖК РФ). Одновременно с требованием заключить договор социального найма гражданину необходимо потребовать заключения с ним и членами его семьи договора о приватизации. В случае получения отказа за защитой права на приватизацию необходимо обратиться в суд. “При этом отсутствие договора социального найма, а также отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов” (Обзор судебной практики Верховного Суда за I квартал 2006 года). Следует также учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, все вышесказанное относится к “общежитиям”, уже переданным в муниципальную собственность. Во-вторых, общежития, построенные и заселенные предприятием уже после его приватизации, т.е. за свой счет, обязательной передаче в муниципальную собственность не подлежат, а, следовательно, правовой режим договора социального найма “в обязательном порядке” на них не распространяется. В-третьих, “не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях...” (ст. 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4.07.1991 г. № 1541-1). Полезно также знать, что “решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения” (Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42). Другими словами, если городская администрация свой отказ гражданину в приватизации обосновывает тем, что жилые помещения в общежитиях ввиду их принадлежности к специализированному жилищному фонду, приватизации не подлежат, то гражданин может потребовать копию Свидетельства о государственной регистрации права города на здание именно как на общежитие. В случае отказа городской администрации, ввиду отсутствия или нежелания, предоставить выданное регистрационной палатой Свидетельство, его следует истребовать путём подачи ходатайства в суд вместе с исковым заявлением. Защита жилищных прав в суде. Как показывает практика, в том случае, если потребитель жилищных и коммунальных услуг считает, что его права нарушены исполнителем – организацией, выполняющей работы и оказывающей услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, то ему не следует вступать в бесконечную и, как правило, безрезультатную переписку с организацией-исполнителем. Лучше сразу подать исковое заявление в суд. Подобные дела, как правило, подпадают под регулирование Закона о защите прав потребителей (от 7 февраля 1992 года № 2300-1) и соблюдение досудебного порядка разбирательства в таком случае необязательно. И уж тем более потребителю жилищно-коммунальных услуг не стоит апеллировать к органам местного самоуправления, если конечно потребитель не является нанимателем по договору социального найма. Сфера услуг жилищно-коммунального хозяйства – это такой же рынок как и все прочие, хотя и с социальными особенностями. Ведь никому не придёт в голову обращаться в совет депутатов или городскую администрацию, если его отравили в ресторане, или продали бракованную вещь на базаре. В случае с жилищно-коммунальными услугами и работами - то же самое. Просто, в большинстве своём, те конторы, которые обслуживали жилищный фонд ещё в советское время, обслуживают его и поныне. И потребителями-собственниками помещений эти конторы воспринимаются как одно целое и неразрывное с органами местного самоуправления (горкомами и исполкомами). Однако, формально это не так. Во всяком случае, по закону это не должно быть так. Поэтому не стоит тратить время на переписку с органами местного самоуправления с целью решить свои проблемы с ДЕЗом, ЖЭКом, ЖКУ и уж тем более с какими-нибудь ООО или ЗАО. Союзника в лице органов местного самоуправления вы вряд ли найдёте. Лучше, в соответствии с ч.1 ст. 11 ЖК РФ, обращаться прямо в суд: “защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством”. При всём ситуационном разнообразии дел о защите прав потребителя в сфере жилищно-коммунального хозяйства, мы можем рекомендовать общеприменительную для всех тактику поведения в суде, выстраиваемую потребителем-истцом по следующей схеме. I. Определить надлежащего ответчика. Так, например, в одном случае, в качестве ответчика может указываться именно та организация, которой вам оказываются услуги и предоставляются работы в силу ваших с ней правовых взаимоотношении по договору (при его наличии) или без какого-либо договора по закону (достаточно предъявить платёжные документы, свидетельствующие о полной и своевременной оплате полученных работ и услуг). Тогда судебное разбирательство должно проходить в рамках Закона о защите прав потребителей. “За нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, продавец (исполнитель, изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет административную, уголовную или гражданско-правовую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации” (статья 43 “Ответственность за нарушение прав потребителей, установленных законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации”). В другом случае, в качестве ответчика могут указываться органы местного самоуправления. Это будет оправдано в том случае, если нарушение ваших прав вызвано принятым этим органом нормативным правовым актом. Тогда судебное дело должно рассматриваться в рамках главы 25 Гражданско-процессуального кодекса РФ “Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц. Государственных и муниципальных служащих”. “Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему” (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ). В целом же компетенция органов местного самоуправления по вопросам жилищных отношений определена статьёй 14 ЖК РФ. “К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: 1) учет муниципального жилищного фонда; 2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; 5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; 7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; 9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 9_1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений; 10) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации”. В качестве примера правильного выбора надлежащего ответчика предложим такую ситуацию. Допустим, вы считаете, что вам неправильно выставляют счета к оплате за услуги ЖКХ. На кого подавать в суд? На обслуживающую организацию или на горадминистрацию? Мы думаем, что на обслуживающую организацию. Уже в ходе судебного разбирательства она будет должна обосновывать правомерность своих действий, а роль горадминистрации в этой истории может быть установлена в ходе судебного разбирательства. II. Правильно определить то право или те права, которые потребитель считает нарушенными. В соответствии со статьёй 10 Жилищного кодекса РФ наши “жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей”. III. Составить исковое заявление в соответствии со статьями 131 и 132 Гражданско-процессуального кодекса РФ “Форма и содержание искового заявления”: “1. Исковое заявление подается в суд в письменной форме. 2. В исковом заявлении должны быть указаны: наименование суда, в который подается заявление; 2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; 3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения; 4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; 6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм; 7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон; 8) перечень прилагаемых к заявлению документов. В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца. 4. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд. К исковому заявлению прилагаются: - его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; - документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; - доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца; - документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют; - текст опубликованного нормативного правового акта в случае его оспаривания; - доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором; - расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц”. При ведении судебного разбирательства потребителя против обслуживающей организации особенно важными нам представляются следующие обстоятельства: то обстоятельство, что потребитель по природе своих правоотношений с организацией-исполнителем является стороной сделки, а также то обстоятельство, что у каждой из сторон в этой сделке есть свои обязательства. У потребителя имеется обязательство полностью и своевременно оплачивать работы и услуги, а у исполнителя - полностью и своевременно эти работы и услуги предоставлять. Если потребитель как сторона сделки, как сторона договора свои обязательства в виде полной и своевременной оплаты выполнил, а услуги и работы не получил, или поучил не в полном объёме или некачественно, то в отношении ответчика в лице организации-исполнителя, в таком случае, действует так называемая презумпция виновности. Данная презумпция виновности закреплена в ч. 2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ: “отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство”. Для наглядности приведём пример. Собственник квартиры в многоквартирном доме считает, что в доме, где он проживает, допустим, лет двадцать пять ни разу на его памяти не делали ремонт лестничной клетки. На письменную претензию в муниципальный ЖЭК получен ответ, что ремонт будет проведён при наличии соответствующих финансовых и материальных средств. Причём, конкретные сроки не указаны. Тогда собственник подаёт, приложив оплаченный счёт за жилищные услуги, исковое заявление в суд именно на обслуживающую организацию, а не на городскую администрацию, которая формально здесь ни при чём, поскольку муниципальный ЖЭК является юридическим лицом, самостоятельно отвечающим по своим обязательствам. Допустим, в ходе судебного разбирательства ответчик ЖЭК заявляет об отсутствии денег на проведение ремонта. Данное обстоятельство не должно учитываться судом в силу статьи 401 Гражданского кодекса РФ “Основания ответственности за нарушение обязательства”. “1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно” В том случае, если исковые требования судом не будут удовлетворены, то в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме необходимо подать жалобу либо апелляционную, либо кассационную. В зависимости от того, где рассматривалось дело в городском суде или у мирового судьи. Следует обратить внимание на некоторые различия между обжалованием судебных постановлений мирового судьи и городского суда. На судебные постановления мирового судьи подаётся апелляционная жалоба в городской суд. А на судебное постановление городского суда подаётся кассационная жалоба в областной суд. Но самое главное отличие состоит в том, что в случае обжалования судебного постановления городского суда в областной суд “ссылка лица, подающего кассационную жалобу... на новые доказательства, которые не были представлены в суд первой инстанции, допускается только в случае обоснования в жалобе, что эти доказательства невозможно было представить в суд первой инстанции” (ст. 339 ГПК РФ). В то время, как при подаче апелляционной жалобы апеллянт может ссылаться на новые доказательства и материалы. Другими словами, дело, при желании на то подающего апелляционную жалобу, может быть рассмотрено с учётом тех доказательств и обстоятельств, которые не были им представлены мировому судье. В соответствии со статьёй 322 ГПК РФ “Содержание апелляционных жалобы, представления” “апелляционные жалоба, представление должны содержать: 1) наименование районного суда, в который адресуются жалоба, представление; 2) наименование лица, подающего жалобу, представление, его место жительства или место нахождения; 3) указание на обжалуемое решение мирового судьи;4) доводы жалобы, представления; 5) просьбу заинтересованного лица; 6) перечень прилагаемых к жалобе, представлению документов. 2. В апелляционной жалобе не могут содержаться требования, не заявленные мировому судье. 3. Апелляционная жалоба подписывается лицом, подающим жалобу, или его представителем. К жалобе, поданной представителем, должны быть приложены доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочие представителя, если в деле не имеется такое полномочие. Апелляционное представление подписывается прокурором. 4. К апелляционной жалобе прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, если жалоба подлежит оплате. 5. Апелляционные жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле”. П р и л о ж е н и е Документы, выдержки из которых вошли в Приложение Правила пользования жилыми помещениями (утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25); Письмо Министерства регионального развития РФ от 12.10.2006 г. № 9555-РМ107 “Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт…”; Письмо Роспотребнадзора от 24.12.2004 г. № 0100/3671-04-27 “Методические рекомендации по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства”; Положение о государственной жилищной инспекции в РФ (утверждено постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086); Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761); Перечень видов доходов, учитываемых при расчёте среднедушевого дохода семьи и одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи (утверждён постановлением правительства РФ от 20.08.2003 г. № 512); Закон РФ от 4.07.1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”; Закон РФ от 21.07.1997 г. № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”; Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утверждено постановлением правительства РФ от 28.01.2006 г. №47); Закон РФ от 2.01.2000 г. № 28 “О государственном земельном кадастре”; Письмо Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 14.02.2007 г. № ОС-501/03 “Об обслуживании лифтового хозяйства жилых домов”. УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25 ПРАВИЛА пользования жилыми помещениями I. Общие положения 1. Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее - жилые помещения). 2. Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. 3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 4. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается. Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 5. Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения (далее - наниматель) и члены его семьи - по договору социального найма жилого помещения; наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования; наниматель и члены его семьи - по договору найма специализированного жилого помещения; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи. 6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения 7. Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации. 8. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме. 9. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется; б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством. 10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил; д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; е) производить текущий ремонт жилого помещения; ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством; з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением; и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка; л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. 11. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением. III. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения 12. Специализированные жилые помещения предназначаются: для проживания граждан на время работы, службы, обучения; для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него; для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами; для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите; для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность. 13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме. 14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче; г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил; д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; е) производить текущий ремонт жилого помещения; ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством; з) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ; и) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка; к) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. 15. При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 16. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением. IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи 17. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. 18. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме. 19. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; б) обеспечивать сохранность жилого помещения; в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. 20. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. 21. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования 22. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется; б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов; в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем. 23. В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома. 24. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан: а) использовать жилое помещение только для проживания; б) обеспечивать сохранность жилого помещения; в) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии; г) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя; д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. 25. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением. VI. Ответственность за несоблюдение Правил пользования жилыми помещениями 26. Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством. МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 12 октября 2006 года N 9555-РМ107 Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с выходом постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Постановление) и многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления разъясняет. Постановлением признаны утратившими силу постановления Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 года N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" и от 30 июля 2004 года N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг". В связи с этим, утрачивают силу установленные указанными актами требования: - о порядке установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов (в частности, о регулируемой деятельности, регулирующих органах, принципах и методах установления цен и тарифов, об анализе их экономической обоснованности, о возможности установления отдельных цен на вывоз бытовых отходов, содержания придомовой территории, технического обслуживания лифтов и приборов учета); - о перечне работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и примерном перечне услуг, связанных с содержанием жилья; - о правах органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и органов местного самоуправления утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и работ по ремонту жилья; - о порядке оплаты коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования; - о порядке оплаты жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, и нормативов потребления коммунальных услуг осуществляемым по ценам и тарифам, устанавливаемым в соответствии с региональными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг; - о порядке расчета размера платы за коммунальные услуги как произведения тарифов на соответствующие коммунальные услуги и объемов потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. Положения п.13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 года N 392, утратили силу с 9 июня 2006 года, поскольку с этой даты вступили в действие Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307; - об оплате нанимателями жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, проживающими в жилых домах (жилых помещениях), относящихся к категории ветхих и аварийных, только содержание жилья и наем жилого помещения; а также другие положения постановлений Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 года N 89 и от 30 июля 2004 года N 392. В соответствии со ст.44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением (далее - Правила), размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (в частности, решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива). Согласно ч.1 ст.156 и п.29 Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом указаны в пунктах 30, 31 и 32 Правил. В соответствии с п.34 Правил в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти) по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года N 75, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома. Исходя из изложенного, установление органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения до проведения открытого конкурса является незаконным. Устанавливаемые в случаях, указанных в пунктах 31-34 Правил, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны указанному в договоре управления многоквартирным домом перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, не соразмерных утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ в каждом многоквартирном доме не допускается. При выборе и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, может применяться только при принятии такого решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. На основании изложенного рекомендую руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации: - довести настоящее письмо до сведения органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, действующих на территориях субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, для руководства в практической деятельности; - организовать разъяснение положений постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491; - привести свои нормативные правовые и методические акты в соответствие с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491. Директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Р. Э. Мукумов ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПИСЬМО от 28 декабря 2004 года N 0100/3671-04-27 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по вопросам защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства 1. Общие положения Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг является одной из важнейших социально значимых функций государства. Учитывая, что Роспотребнадзор согласно п.1 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года N 322, является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере защиты прав потребителей, государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), должен стать одним из приоритетных направлений в деятельности как самой Федеральной службы, так и ее территориальных органов. Эффективность реализации указанной задачи в рамках полномочий Федеральной службы в первую очередь зависит от правильного определения объекта и субъектов соответствующих правоотношений и выбора правовых норм, подлежащих применению в каждом конкретном случае. По общему правилу отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности (применительно к рассматриваемой сфере правоотношений): - из договоров найма жилого помещения (в том числе социального найма) в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится соответствующее жилое помещение, предоставления или обеспечения предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (справочно: Законом РФ "О защите прав потребителей" не регулируются отношения, относящиеся непосредственно к основному предмету договора найма, в основе которого лежит предоставление жилого помещения во владение и пользование, то есть предоставление прав, а не услуг); - из договоров подряда (бытового, строительного, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан); - из договора энергоснабжения, являющегося разновидностью договора купли-продажи, когда в качестве продавца соответствующего вида энергии (электричество, вода, газ, тепло) выступает энергоснабжающая организация. В настоящее время все граждане, проживающие как в приватизированных, так и неприватизированных квартирах в многоквартирных жилых домах, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. Их исполнителем, т.е. стороной в правоотношениях..., является предприятие или учреждение (организация), в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующий жилищный фонд (а также кондоминиумы, жилищно-строительные кооперативы и т.д. - для потребителей, проживающих в жилищном фонде, находящемся в коллективной собственности). При этом законодательством о защите прав потребителей не регулируются гражданско-правовые отношения граждан с указанными организациями (например, с жилищно-строительными или дачно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья и т.д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Однако законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг. Так, например, если уставом ЖСК предусмотрена обязанность кооператива обеспечивать оказание платных коммунальных услуг гражданам, то на отношения, возникающие по поводу предоставления указанных услуг, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей. Помимо этого, при определении субъекта соответствующей ответственности перед потребителем необходимо иметь в виду, что в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой фактическим исполнителем жилищно-коммунальных услуг является орган местного самоуправления, реализующий функции управляющей организации в отношении соответствующего муниципального жилищного фонда непосредственно через свои структурные подразделения. Подобная практика является неправомерной, так как свидетельствует о совмещении органом власти функций хозяйствующего субъекта, что противоречит соответствующим положениям п.3 ст.7 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", и в отдельных случаях по формальному признаку может затруднять осуществление защиты прав потребителей на основе правовых норм Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку указанный законодательный акт вообще не определяет органы государственной власти и местного самоуправления в качестве субъектов регулируемых им правоотношений. 2. Характеристика договорных отношений Как уже было отмечено выше в основе отношений между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг (продавцом - энергоснабжающей организацией) должен лежать договор (ст.420 ГК РФ, п.2.1 Правил предоставления коммунальных услуг). С учетом соответствующих положений п.1 ст.161, п.2 ст.420, ст.674 ГК РФ договор найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде - социального найма), а для собственников соответствующего жилого помещения в многоквартирном доме - договор обслуживания (технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг) должен заключаться в простой письменной форме. В отношениях потребителя (абонента) с энергоснабжающей организацией договор считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети (п.1 ст.540 ГК РФ). При оценке условий договора необходимо руководствоваться ст.422 ГК РФ и ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В этой связи при выявлении подобных условий (которые могут определять состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.2 ст.14.8 КоАП РФ) следует исходить из того, что согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ). Кроме того, исполнитель не вправе обусловливать приобретение одних работ (услуг) обязательным приобретением иных и без согласия потребителя выполнять дополнительные работы (услуги) за плату (п.п.2, 3 ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей"). То обстоятельство, что в большинстве случаев отношения потребителей жилищно-коммунальных услуг с соответствующими исполнителями не оформлены надлежащим образом не должно служить основанием для признания отсутствия между ними договора как такового, поскольку между названными сторонами в любом случае (прежде всего - в силу закона) существуют договорные отношения, основанные среди прочего на фактической поставке гражданам соответствующих энергоресурсов, вне зависимости от наличия или отсутствия заключенного в установленном порядке (с соблюдением простой письменной формы) договора найма (социального найма) жилого помещения или договора на его обслуживание. При оценке договорных отношений, фактически сложившихся в сфере ЖКХ, особое внимание следует уделять рассмотрению обстоятельств отключения граждан-потребителей от источников электроэнергии, тепла, воды и т.д. Подобные действия на практике как правило осуществляются либо в качестве соответствующей "меры воздействия" на недобросовестных плательщиков жилищно-коммунальных услуг или являются следствием неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими коммунальных услуг организациями-исполнителями, обеспечивающими предоставление этих услуг гражданам-потребителям и являющимися по отношению к ним обязанной стороной. .... Распространенным нарушением прав потребителей является принудительное взыскание с граждан пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг... В этой связи, при определении состава соответствующего правонарушения в действиях исполнителя жилищно-коммунальных услуг или энергоснабжающей организации необходимо исходить из следующего... Неустойка (пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств согласно ст.330 ГК РФ может быть предусмотрена только федеральным законом или договором. ... Вопрос правомерности ее взыскания находится в прямой зависимости от того, содержится ли условие о ее взимании в договоре найма (социального найма) или обслуживания (технического обслуживания) жилого помещения, заключенном между потребителем и исполнителем, или в договоре энергоснабжения. Отсутствие такого договора, свидетельствующее о несоблюдении письменной формы соглашения о неустойке, позволяет сделать вывод о навязывании потребителям условий, ущемляющих их права по сравнению с правилами, установленными ст.ст.330, 331 ГК РФ, что является нарушением ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" 3. Виды, условия, расчет и порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг Учитывая, что большое число обращений граждан, так или иначе связано с вопросами оплаты жилья и коммунальных услуг, их практическое разрешение должно базироваться на следующих законодательно закрепленных основополагающих правовых нормах. ...Оплата жилья (включающая в себя внесение платы за содержание жилья и его ремонт) и коммунальных услуг, а также последствия неосуществления указанной оплаты и неисполнения или ненадлежащего исполнения установленных нормативными правовыми актами правил содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях в зависимости от оснований пользования этими помещениями регулируются соответственно гражданским законодательством, жилищным законодательством Российской Федерации и жилищным законодательством субъектов Российской Федерации (исходя из положений п.1 ст.3 Гражданского кодекса РФ), т.е. посредством соответствующего законотворчества органов, представляющих и осуществляющих в Российской Федерации (согласно статье 11 Конституции Российской Федерации) государственную власть. При оценке фактически установленного порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг гражданами следует иметь в виду, что он должен соответствовать общим принципам, заложенным в статье 37 Закона РФ "О защите прав потребителей"... и не ущемлять права потребителей в отношении выбора формы соответствующей оплаты. Актуальность работы, направленной на выявление условий, ущемляющих права потребителей при оплате жилищно-коммунальных услуг, во многом связана с той практикой, которая сложилась в связи с повсеместным созданием так называемых расчетно-кассовых центров по сбору и обработке коммунальных платежей, организационно-правовым основанием учреждения которых явилось постановление Правительства Российской Федерации от 02.08.99 N 887, утратившее силу согласно п.З постановления Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 N 392. Учитывая, что порядок расчетов, т.е. условия и форма оплаты услуг (в том числе в наличном или безналичном порядке) согласно ст.37 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п.п.2.2, 2.6 Правил предоставления коммунальных услуг должны определяться по соглашению между потребителем и исполнителем и отражаться все в том же письменном договоре, положения п.4 постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 года N 887, установившего, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги может производиться не только собственником домовладения, но и уполномоченной им организацией через расчетно-кассовые центры, должны были реализовываться на практике не только с соблюдением вышеназванных норм потребительского законодательства, но и с учетом норм обязательственного права Гражданского кодекса РФ. В этой связи являются недопустимыми действия отдельных муниципалитетов, связанные с принудительным возложением на потребителей (проживающих, прежде всего, в муниципальном жилищном фонде) обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг исключительно в расчетно-кассовых центрах и отказом принимать и учитывать платежи, осуществленные иными способами (через банки, почтовым переводом и др.). Особо следует выделить факты, связанные с организацией работы по взысканию с населения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, осуществляемой расчетно-кассовыми центрами по поручению соответствующих МУП "ЖКХ", ДЕЗов и иных организаций - исполнителей жилищно-коммунальных услуг. Как правило, такая работа, основанная на договоре поручения или какой-либо иной форме соглашения, на практике явно ущемляет права потребителей, так как приводит к принудительному возложению на них обязанностей по отношению к субъекту, который не является и не может являться (без соблюдения необходимых формальных требований законодательства) по отношению к ним надлежащим кредитором. Согласно п.2 ст.307 ГК РФ какие-либо обязательства в рамках гражданско-правовых отношений могут возникнуть лишь из договора, вследствие причинения вреда или из иных оснований, указанных в ГК. Например, в отношениях, основанных на договоре найма (социального найма) жилого помещения обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг со стороны потребителей-нанимателей по отношению к наймодателю (исполнителю), как уже отмечалось выше, вытекает из соответствующих положений п.3 ст.682 ГК РФ. Право же наймодателя, как соответствующего кредитора, требовать от нанимателей-должников надлежащего исполнения этого обязательства закреплено в п.1 ст.307 ГК РФ. Переход прав кредитора к другому лицу должен и может осуществляться лишь в порядке, установленном § 1 главы 24 ГК РФ. Так, согласно п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Поскольку перечень законных оснований, изложенных в ст.387 ГК РФ, к рассматриваемым отношениям не применим в принципе, уступка требования, связанная с передачей соответствующих прав, принадлежащих первоначальному кредитору (наймодателю), новому лицу (расчетно-кассовому центру), исходя из специфики и постоянного, длящегося характера правоотношений между наймодателем и нанимателями жилья по договору найма или социального найма (безотносительно к тому, заключен ли этот договор в письменной форме или нет) возможна только в том случае, если на то будет согласие должника (п.2 ст.388 ГК РФ). Основным аргументом в пользу подобного утверждения должно служить то обстоятельство, что личность кредитора, т.е. соответствующего наймодателя-исполнителя, для каждого потребителя-нанимателя жилого помещения имеет существенное значение, чему есть очевидное правовое обоснование. Во-первых, обязанность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг жителям, проживающим в соответствующем муниципальном жилищном фонде, возложена пунктом 2 ст.676 ГК РФ исключительно на наймодателя. Во-вторых, именно наймодатель в лице той или иной организации или муниципального унитарного предприятия является исполнителем этих услуг по Закону РФ "О защите прав потребителей" и следовательно субъектом соответствующей ответственности, предусмотренной потребительским законодательством, а не расчетно-кассовый центр, с которым у граждан, оплачивающих жилищно-коммунальные услуги, вообще отсутствуют какие-либо договорные отношения, порождающие взаимные права и обязанности. 4. Основные принципы организации контроля и надзора в сфере защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг Организация контроля и надзора в сфере защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг со стороны территориальных органов Роспотребнадзора должна предусматривать систему мер, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений потребительского законодательства. Основанием для применения таких мер будут служить: - жалобы, обращения, заявления граждан - потребителей жилищно-коммунальных услуг; - соответствующие обращения органов государственной власти, местного самоуправления, общественных организаций потребителей, средств массовой информации; - мероприятия по контролю, проводимые в установленном порядке должностными лицами территориальных органов Роспотребнадзора. При этом, в соответствии с возложенными на них функциями и в рамках полномочий, установленных законодательством, территориальные органы Роспотребнадзора (уполномоченные должностные лица) вправе: 1. Выдавать соответствующим исполнителям (продавцам) жилищно-коммунальных (коммунальных) услуг обязательные для исполнения предписания о прекращении нарушений прав потребителей и (или) необходимости соблюдения обязательных требований к жилищно-коммунальным (коммунальным) услугам. Выдача указанных предписаний, являющихся по своей правовой природе индивидуальными ненормативными правовыми актами государственного органа, производится на основании ст.40 Закона РФ "О защите прав потребителей" в порядке, установленном соответствующим Положением, утвержденным Минздравсоцразвития России. Основанием для выдачи предписаний, в частности, являются установленные факты: - нарушения права потребителей на получение полной и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах (ст.ст.8-11 Закона РФ "О защите прав потребителей"...); - нарушения требований (в том числе обязательных) к качеству и безопасности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (ст.ст.4, 7 Закона РФ "О защите прав потребителей"...); - включения в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, в том числе, навязывание платных дополнительных услуг, обусловливание оплаты (приобретения) одних услуг обязательной оплатой (приобретением) иных и т.д. (ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей"); - несоблюдения исполнителем соответствующих неимущественных требований потребителей, связанных с предъявлением ими индивидуальных претензий в отношении предоставляемых жилишно-коммунальных услуг (их потребительских свойств, сроков оказания и др.) (ст.ст.12, 18, 28, 29, 37 Закона РФ "О защите прав потребителей"). При этом следует иметь в виду, что в силу положений ст.11 ГК РФ все претензии и требования имущественного характера, предъявляемые потребителями, при их неразрешении в добровольном порядке подлежат рассмотрению исключительно судебными инстанциями; 2. Осуществлять в порядке, установленном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, соответствующее административное производство, включая проведение административного расследования (ст.28.7 КоАП РФ) и выдачу представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения (ст.29.13 КоАП РФ), по статьям: - 14.4 (в части выполнения работ (оказания услуг) жилищно-коммунального назначения, не соответствующих требованиям стандартов по качеству (ч.1 ст.14.4) и санитарным правилам (ч.2 ст.14.4); - 14.6 (в части завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и т.п.) на соответствующие жилищно-коммунальные услуги и нарушения установленного порядка ценообразования, предусматривающего, в частности, необходимость соблюдения соответствующих федеральных (региональных) стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг); - 14.7 (в части введения потребителей в заблуждение относительно потребительских свойств и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг); - 14.8 (в части нарушения права потребителей на получение необходимой и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах (ч.1 ст.14.8) и включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (ч.2 ст.14.8). 3. Осуществлять судебную защиту прав потребителей (неопределенного круга потребителей) в порядке, установленном ст.ст.40, 46 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст.ст.46, 47 ГПК РФ. Указанная защита в первую очередь обеспечивается посредством вступления в судебный процесс для дачи соответствующего заключения по делу или предъявления иска о признании противоправными в отношении неопределенного круга потребителей тех или иных действий исполнителя жилищно-коммунальных услуг. 4. Осуществлять взаимодействие с соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях исключения издания последними правовых актов, не соответствующих нормам потребительского законодательства и ущемляющих права потребителей. В случае выявления таких фактов следует в инициативном порядке обращаться в прокуратуру с просьбой принести протест о признании таких актов недействительными. В случае соответствующего оспаривания тех же актов в судах общей юрисдикции со стороны общественных организаций потребителей, необходимо добиваться принятия судом решения (в порядке, установленном ч.2 ст.47 ГПК РФ) о привлечении территориального органа Роспотребнадзора для дачи заключения по делу. УТВЕРЖДЕНО Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 ПОЛОЖЕНИЕ о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (с изменениями на 6 февраля 2006 года) 1. Главной задачей государственной жилищной инспекции в Российской Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности. 5. Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль: за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий; за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации; за рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды; за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т.д.); за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые; за наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями; за проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов; за выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения; за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов. 6. Органы государственной жилищной инспекции имеют право: проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными данным Положением; давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений; давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном; выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания; вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях; участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции. 8. Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность за неисполнение возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 9. Спорные вопросы по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а на решения Главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации - Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной. Рассмотрение споров не приостанавливает выполнение обжалуемых решений. УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года N 761 ПРАВИЛА предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг I. Общие положения 2. Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. 3. Право на субсидии имеют: а) пользователи жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде; б) наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде; в) члены жилищного или жилищно-строительного кооператива; г) собственники жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома). 4. Субсидии предоставляются гражданам, указанным в пункте 3 настоящих Правил, с учетом постоянно проживающих с ними членов их семей. 5. В случае если наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения проходят военную службу по призыву в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо осуждены к лишению свободы, либо признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают постоянно проживать в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях. 6. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. II. Документы, представляемые с заявлением о предоставлении субсидии 8. Для получения субсидии граждане, указанные в пункте 3 настоящих Правил, и члены семей граждан, указанных в пункте 5 настоящих Правил (далее - заявители), или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов: а) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке; б) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена); в) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении; г) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов представляют документы, предусмотренные налоговым законодательством Российской Федерации для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа; д) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги; е) копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена); ж) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). 9. Члены семей граждан, указанных в пункте 5 настоящих Правил, дополнительно к документам, предусмотренным пунктом 8 настоящих Правил, представляют документы, подтверждающие причину выбытия этих граждан, а также факт постоянного проживания в соответствующем жилом помещении совместно с указанными гражданами до их выбытия. 10. Требовать от граждан документы, не предусмотренные пунктами 8 и 9 настоящих Правил, не допускается. VI. Порядок предоставления субсидий 41. Субсидия предоставляется сроком на 6 месяцев. 43. Действие (бездействие) уполномоченного органа при принятии решения о предоставлении субсидии, а также его решение об отказе в предоставлении субсидии либо неправильное определение ее размера могут быть обжалованы в суд. По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы уполномоченного органа в случае отсутствия в населенных пунктах филиалов банков, а также в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета или вклады до востребования и пользоваться ими. 48. Получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на получение субсидии (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), обязан представить уполномоченному органу документы, подтверждающие такие события. 49. В случае если получатель субсидии в установленный срок не представил уполномоченному органу документы, указанные в пункте 48 настоящих Правил, необоснованно полученные в качестве субсидии средства засчитываются в счет будущей субсидии, а при отсутствии права на получение субсидии в последующие месяцы эти средства добровольно возвращаются получателем субсидии в местный бюджет. При отказе от добровольного возврата указанных средств они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации. 50. В случае предоставления субсидии в завышенном или заниженном размере вследствие ошибки, допущенной уполномоченным органом при расчете размера субсидии, излишне выплаченные средства подлежат возврату в порядке, установленном пунктом 49 настоящих Правил, а недоплаченные средства выплачиваются получателю субсидии в месяце, следующем за месяцем, в котором была обнаружена ошибка. Выплата недоплаченных средств осуществляется и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии. VIII. Условия приостановления и прекращения предоставления субсидий 56. Предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа при условии: а) неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 2 месяцев; б) невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности, предусмотренного пунктом 6 настоящих Правил; в) неисполнения получателем субсидии требований, предусмотренных пунктом 48 настоящих Правил. 57. Уполномоченные органы приостанавливают предоставление субсидий для выяснения причин возникновения (непогашения) задолженности по оплате жилого помещения и (или) коммунальных услуг, неисполнения требований, предусмотренных пунктом 48 настоящих Правил, но не более чем на один месяц. 58. При наличии уважительных причин возникновения условий, указанных в пункте 56 настоящих Правил (стационарное лечение, смерть близких родственников, невыплата заработной платы в срок и др.), предоставление субсидии по решению уполномоченного органа возобновляется вне зависимости от условий приостановления предоставления субсидии. 59. При отсутствии уважительных причин возникновения условий, указанных в пункте 56 настоящих Правил, предоставление субсидии возобновляется по решению уполномоченного органа после полного погашения получателем субсидии задолженности, образовавшейся в течение всего срока предоставления субсидии (в случае возникновения задолженности впервые - при согласовании срока погашения задолженности), либо после выполнения получателем субсидии требований, предусмотренных пунктом 48 настоящих Правил. При принятии решения о возобновлении предоставления субсидии она выплачивается также и за тот месяц, в течение которого приостанавливалось предоставление субсидии. 60. Предоставление субсидии прекращается по решению уполномоченного органа при условии: а) изменения места постоянного жительства получателя субсидии; б) изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии); в) представления заявителем (получателем субсидии) и (или) членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения (изменения) ее размера, либо невыполнения требований, предусмотренных пунктом 48 настоящих Правил, в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования); г) непогашения задолженности или несогласования срока погашения задолженности в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования). УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 года N 512 ПЕРЕЧЕНЬ видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи (с изменениями на 30 декабря 2005 года) 1. При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, в том числе: а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2003 года N 213 "Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы"; б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей; г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников; д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся: пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров; ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку; стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям; пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемая гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах; пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки беременности; ежемесячное пособие на ребенка; ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего возраста; ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постороннем уходе; ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации и учреждений уголовно-исполнительной системы в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность их трудоустройства; ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний; надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в настоящем подпункте, и иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями; е) доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину, к которым относятся: доходы от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств, средств переработки и хранения продуктов; доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы); ж) другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина, в которые включаются: денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации и других органов правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного пайка), установленные законодательством Российской Федерации; единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации, других органов правоохранительной службы; оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации; материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту; авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования; доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе хозяйства без образования юридического лица; доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организации; алименты, получаемые членами семьи; проценты по банковским вкладам; наследуемые и подаренные денежные средства; денежные эквиваленты полученных членами семьи льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями. 2. В доходе семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы. 3. Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается сумма уплаченных алиментов. ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (с изменениями на 15 июня 2006 года) Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу. Статья 3_1. В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (Положение части первой настоящей статьи, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статье 19 (часть 2) - постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 года N 6-П). Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым. Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. Статья 9_1. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных. Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими. Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного. Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения (статья в редакции, введенной в действие с 23 мая 2002 года Федеральным законом от 20 мая 2002 года N 55-ФЗ). Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. Председатель Верховного Совета РСФСР Б.Н.Ельцин Москва, Дом Советов РСФСР 4 июля 1991 года N 1541-1 РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Принят Государственной Думой 17 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года Статья 1. Основные термины недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы; Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав). 3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. 2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Статья 6. Признание ранее возникших прав 1. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. 2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав 1. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. 2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд. Статья 11. Платежи за государственную регистрацию прав. Финансирование органов по государственной регистрации 1. За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина. 2. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав 1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. Статья 17. Основания для государственной регистрации прав 1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. 2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке. 2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками. 3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 21 июля 1997 года N 122-ФЗ УТВЕРЖДЕНО постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 ПОЛОЖЕНИЕ о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу I. Общие положения 1. Настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу. 2. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. III. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 33. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. 34. Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. 37. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. 39. Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения. 41. Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания: отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме; отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции; IV. Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 42. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. 43. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. 44. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование; принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). 45. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы: нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение; план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением. Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома. По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания. В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы. 46. Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 настоящего Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии. 47. По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. 50. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством. 52. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О государственном земельном кадастре (с изменениями на 4 декабря 2006 года) Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года Статья 1. Основные понятия Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра); государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера; земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами; территориальная зона - часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Статья 4. Цели создания и ведения государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. Статья 7. Обязательность государственного кадастрового учета земельных участков 1. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. 2. Государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным. Статья 8. Открытость сведений государственного земельного кадастра 1. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. 2. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения государственного земельного кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). 3. Сведения, указанные в пункте 2 настоящей статьи, предоставляются в виде выписок из государственного земельного кадастра, а также в предусмотренных законом случаях в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов. 5. Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра определяется Правительством Российской Федерации. Статья 12. Состав сведений государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории муниципальных образований (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ, - см. предыдущую редакцию); землях и границах субъектов Российской Федерации; землях и границах Российской Федерации. Статья 13. Состав документов государственного земельного кадастра 1. Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке. 2. К основным документам государственного земельного кадастра относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). 3. К вспомогательным документам государственного земельного кадастра относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. 4. К производным документам государственного земельного кадастра относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. 5. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Статья 14. Единый государственный реестр земель 1. Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. 2. В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. 3. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Статья 18. Кадастровое деление территории Российской Федерации 1. Кадастровое деление территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. 2. Единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. 3. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале. 4. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации. Статья 19. Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков 1. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. 2. Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. 3. Указанные в пункте 2 настоящей статьи документы должны быть надлежащим образом оформлены. 5. Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов. 7. Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка. 8. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. Статья 22. Предоставление сведений государственного земельного кадастра 1. Сведения государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, в том числе о земельном участке, государственный кадастровый учет которого был проведен в установленном порядке до вступления в силу настоящего Федерального закона, предоставляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка за плату или бесплатно в срок не более чем через десять рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления о предоставлении указанных сведений. Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются в форме кадастрового плана такого земельного участка. Получение заявлений о предоставлении сведений государственного земельного кадастра подтверждается выдачей заявителям соответствующих расписок. 2. Бесплатно сведения об определенном земельном участке предоставляются: правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам; налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с данным земельным участком; органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов; лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону; иным установленным законом лицам. Указанные в настоящем пункте органы и лица оплачивают стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке. 4. Использование сведений государственного земельного кадастра способами или в формах, которые наносят ущерб или нарушают законные интересы правообладателей земельных участков, влечет за собой ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Москва, Кремль 2 января 2000 года N 28-ФЗ Исполняющий обязанности Президента Российской Федерации В.Путин ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ ПИСЬМО от 14 февраля 2007 года N ОС-501/03 Об обслуживании лифтового хозяйства жилых домов В связи с многочисленными запросами с мест, связанными с обслуживанием лифтового хозяйства жилых домов, Госстрой сообщает. Федеральным законом от 13.07.2001* N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" не предусмотрены лицензии на ранее лицензируемые работы (услуги) специализированных лифтовых организаций, такие как ремонт, техническое обслуживание, замена, техническое диагностирование и обследование лифтов. В целях исключения случаев оказания соответствующих услуг организациями, не удовлетворяющими требованиям, предъявляемым к специализированным предприятиям по соблюдению правил и нормативно-технических документов, снижению уровня риска возникновения аварий, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству доводит до сведения. В соответствии с ст.6 Федерального закона от 21.07.97 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и п.9 Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов ПБ 10-558-03, утвержденных постановлением Госгортехнадзора России от 16.05.2003 N 31 и зарегистрированных Министерством юстиции Российской Федерации 27.05.2003, регистрационный N 4597, деятельность по монтажу, техническому диагностированию, обслуживанию, ремонту лифтов и систем диспетчерского контроля за работой лифтов относится к видам деятельности в области промышленной безопасности и должна осуществляться только специализированными организациями, располагающими техническими средствами и квалифицированными специалистами. В связи с этим Росстрой рекомендует собственникам жилых помещений, выбравшим способ управления, принять решение о выборе специализированной организации по обслуживанию лифтов, с учетом наличия следующих документов: сертификат соответствия зарегистрированной Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (рег. N РОСС.RU.И 140.04.ЛЭ) Системы добровольной сертификации работ и услуг лифтовой сферы или заключение экспертной организации о готовности выполнять заявленные на конкурсе работы; лицензии Ростехнадзора на экспертизу промышленной безопасности; отзыв регионального органа Ростехнадзора о специализированной организации (по запросу). О.А. Серова